25 gen 12 Portali immobiliari: raggiunto il Break event point?
Strani movimenti nel mondo degli annuci immobiliari on line. Dopo aver cercato ogni modo possibile per spillare soldi a noi furbacchioni, sempre pronti a cadere nelle solite guerricciole non tanto a promuovere bene un immobile ma apparire in testa, a prescidere, nelle liste e altre cose, senza riflettere quanto questa corsa al primo posto in list afosse effettivamente foriera sia di contatti che di frutti, tanto siamo abituati a navigare a vista, senza fare i conti con i numeri, questi sconosciuti, ecco che si è visto di tutto e di più:
Testi dell’annuncio allungati a dismisura da descrizione dell’agenzia, dall’orario, dal come raggiungere l’agenzia, arrivando all’assurdo che l’annuncio in se era di 20 parole e le altre 1000 erano di informazioni delle quali l’utente può fare a meno… ma chi se ne frega dell’utente…
Fotografie grandangolari che fanno sembrare un monoloculo la hall di un albergo, fossi un utente che cerca casa, preferirei delle foto brutte ma veritiere, la via di mezzo giusta sarebbe farne di belle ma realistiche.
Video inseriti mettendo le foto in sequenza con musiche che spaziano dall’ambient al classico “be bop a lula, she’s my baby” a video del nipote che fa il bagnetto, tutto è lecito salire su nella clasifica degli annunci meglio compilati 
Se non ci riesci, paghi un tot ad annuncio per metterlo in evidenza, il che ha senso su certi immobili e certi targhet, se però c’è un limite agli annunici in evidenza, se gli annunci in “evidenza sono tre pagine di risultati” forse, dico forse, hai un problema.
Poi abbiamo i famosi caricatori di portali: “carichiamo i tuoi annunci su oltre 50 portali!”, cosa che come ho già ripetutto più volte io non vedo ne qualificante ne fruttuosa: gli annunci vanno messi in pochi portali, quelli con migliore qualità e vanno controllati direttamente, con possibilità quasi immediata di cancellazione o modifica (1 giorno), magari con un occhio a quelli che ti funzionano localmente, oltre a quelli nazionali.
Esagererei dicendo che se un portale non ti porta abbastanza risultati, anche se gratuito, lo devi evitare, mischiarsi alla massa non conviene mai, specie considerando il moltiplicarsi di annunci diversi sullo stesso immobile, che possono generare fraintendimenti e confusione…
Ma del vero cliente, quello ceh cerca casa e vorrebbe avere info chiare e leggibili, gliene frega qualcosa a qualcuno?
Insomma, stiamo giungendo a un punto di svolta, dopo la borgia degli annunci dovunque e dappertutto, tipica di un modo un po’ improvvisato di lavorare e grazie alla sovrabbondanza di immobili in vendita, secondo me a pagare sarà un ritorno alla qualità e alla selezione, non solo sugli immobili che ha sempre pagato, ma anche sugli annuci, il troppo chiasso diventa caos, rumore rosa dove le informazioni se ne vanno indistinte.
Basta poi riflettere sul fatto che chiunque cerchi casa su internet praticamente gira su tutti i portali ch evengono restituiti da una ricerca sul motore preferito, quindi l’esigenza di esser dovunque non ha senso, internet non ha i limiti dei posti fisici, ogni pagina è sempre raggiungibile da qualsiasi posto, server e dns permettendo, non state a sentire bischerate di gente che parla di un terzo dei contatti, gioca con i numeri, non sono contatti unici, parla di traffico, che è molto differente da “persone”.
Poi segnalo che i portali stanno tirando i remi in barca per quanto riguarda le possibilità di sincronizzazione, specie con gli agenti immobiliari, creando collaborazioni a doppio filo per mantenere lo status quo raggiunto, creando sempre più divario tra gli Agenti Immobiliari e le LORO informazioni, e questo diniego non viene solo contro un agente intraprendente che lavora con gestionali di propria produzione (anzi, sinceramente io avrei questa possibilità) ma contro gli agenti immobiliari stessi, intesi come categoria, a pro del potere consolidato. Se parli con l’AD di uno dei portali maggiori, ti risponderà “cosa mi importa di agevolare gli agenti immobiliari, ho il 100% del targhet!”.
E intanto aumentano i loro listini del 60-80% all’anno con ritocco trimestrale.
Cosa accadrà in futuro? Vedremo, io fermo non sto di sicuro, voi che fate, pecorate ancora?
11 nov 11 L’agente immobiliare non sa gestire le informazioni.
Ci sono aspetti di internet che alla categoria sfuggono.
In un mondo perfetto, alla REALTOR, le informazioni possono esser condivise con tutti, perché il rapporto di collaborazione tra venditori e Agenti immobiliari è pressoché totale (oltre a una cultura che non tenta sempre di fregare il prossimo, sfruttandolo il più possibile e pagandolo il meno possibile “ma anche no” (cit. ) che è pure meglio..
Oggi alcune tecnologie sono alla portata di tutti gli Agenti, che le usano a loro “vantaggio” ma le subiscono pure, perché non hanno mai guardato due passi avanti, ma sempre e a malapena UNO soltanto, d’altronde “ho da lavorare” è la frase che più sentirete dire quando proverete a spiegargli che dovrebbero interessarsi anche a cosa a accade DOPO una loro azione.
Dove voglio andar a parare?
Semplice, oltre al vecchio adagio che ripeto da un po’ di anni (mediamente mi ci vogliono 5 anni per farmi ascoltare dai miei colleghi), del fatto che non è PRODUCENTE affatto diffondere gli annunci su qualsiasi portale, specie se gratuito (e oggi non lo è anche perché se si usano gli stessi testi sul sito aziendale e sui portali, subiamo possibili penalizzazioni SEO), c’è un rischio ancor a più elevato, che è la perdita del controllo delle informazioni che produciamo e che magari vorremmo tenerci per noi.
Comprendo però che se vi parlo delle informazioni non capireste, quindi farò esempi concreti delle conseguenze possibili (è un eufemismo, sta già accadendo ma non lo sapete).
Prima conseguenza:
I portali et simila si arrogano il potere di dire quanto vale un ‘immobile in una determinata zona, partendo da cifre nominali, il che è un assurdo, Un conto è se mi parli di “richiesta media” e di “trend” un conto è che ti proponi come fonte attendibile di valori dai quali uno dovrebbe desumere i prezzi pagabili in una determinata zona, non sto a spiegare il perché sia un assurdo perché è un tema da sviluppare e non voglio farlo, ora.
Seconda conseguenza:
Qui dovrete stare ancora più attenti per capirmi.
Quando un Agente immobiliare, specie attraverso servizi dedicati di caricamento nei portali “selvaggio” pensando di fare e farsi del bene, esporta i dati attraverso il gestionale ecc., non capisce che anche se una informazione viene “nascosta” (indirizzo?) questa viene comunque trasmessa, e quindi elaborata e quindi messa a disposizione, a prescindere dal fatto che venga mostrata o meno nella scheda “dettagli”. Quindi, nonostante io abbia detto di non mostrare l’indirizzo, nel database dove le informazioni vengono raccolte l’indirizzo c’è eccome, come prima motivazione questo avviene per geo posizionare l’immobile.
Ci siete fino a qua?
Bene, ora immaginate che io che gestisco il servizio di caricamento mi metta in testa di fare un portale, una piattaforma dove metto a disposizione di tutti la possibilità di fare una ricerca geografica precisa (tipo Via dei Platani, 9) e questa produca una serie di risultati basati su quel dato, cioè tutte le case che sono in via Platani, magari evidenziando o comunque mostrando quelle che sono al numero civico “9″. Certo che sulla scheda, se voi avrete detto che l’indirizzo deve esser “nascosto”, magari non sarà palesato, ma a me che cerco casa in via dei Platani, maga i in via dei platani 9 o li vicino, a me che “le agenzie non le voglio pagare, grazie per la “catalocalizzazione” degli immobili, bravi bischeri, ma faccio da me”, chi mi impedisce di pagare il servizio alla piattaforma, fare una ricerca in un form, stamparmi le schede e le foto di tutte le case di via dei platani, magari “9″, e tanti saluti?
Meditate gente, a sentirsi tropo furbi, cercare scorciatoie senza preoccuparsi, alla lunga ci si rimette. 
22 apr 11 Agente immobiliare sensaleprofessionisticamenteprofessionale
Spessissimisssimissimo leggo le solite diatribe tra chi cerca una professionalità, a volte intesa come Titolo (dott. ing. Geom. AI ), a volte intesa come Competenze e Know How (a prescindere dall’esperienza che è sempre un plus valore, di norma) e chi invece si accontenta di esser quello che è, addirittura sconfessando qualsiasi competenza possibile tranne il minimo indispensabile, lasciando a altre figura tutti i compiti relativi a problematiche fiscali, legislative e quant’altro.
Premesso che anche io credo che l’AI non debba arrogarsi TITOLI che non ha, non concordo con chi sostenga che un AI che non tenda a migliorare se stesso e si mantenga sul “minimo indispensabile” (concetto strano direi visto la velocità con la quale le leggi e il MONDO cambiano) sia della stessa qualità di quello che invece cerca di aumentare le proprie conoscienze e di aumentare la propria professionalità (NON diventare professionista attraverso l’istituzione di obblighi, che semmai rende burocrati).
Insomma, se non si vuole migliorare se stessi e aumentare la qualità del proprio lavoro (che non significa affatto arrogarsi compiti che non si hanno) nessuno vi obbliga, ma almeno la decenza di riconoscere che chi lo fa è potenzialmente MIGLIORE la si deve avere.
E se si capisce questo si capirà anche che in fondo non migliorare se stessi (come si voglia farlo) è un peccato, perlomeno, di accidia.
Molti sono convinti che “basta vendere” però poi gli stessi si lamentano della bassa qualità dell’AI medio o della nomea della categoria (che dipende anche dai nostri strafalcioni, sì cari colleghi): interessante modo di pensare non trovate?
Gli stessi poi si arrogano la qualità di GARANTI sostenendo che uno può firmare un compromesso sulla base dei LORO controlli ( visure, documenti)… però non importa che sappiano tante cose eh?
Molti propongono monete di scambio: ” se io devo diventare migliore almeno mi si renda obbligatorio: se compri o vendi passi da un AI, per legge”.
CEEEERRRRRRTOO! Tanto l’italia ha bisogno di altri burocrati….
Io credo che la verità, se c’è, stia passando per caso… nel senso che si sbagli approccio alla questione secondo me.
Devo dire che effettivamente riscontro molta più prudenza e dubbi in chi è più formato che in chi è “appenasufficientemente formato”, il secondo si fa meno problemi, è vero.
Esiste però un mercato, tale mercato sta maturando delle dinamiche nuove e i clienti hanno consapevolezze ed ESIGENZE diverse rispetto al passato mi sembra (sopratutto gli acquirenti!), potrebbe essere una mia impressione, eh?
Se quanto penso è vero, probabilmente avere qualche punto in più aiuterà se così non è poco male, non credo che conoscere più cose di un collega possa nuocermi più di tanto.
Saluti.
22 apr 11 Il mio IPHONE mi spia.
Ogni tanto, avendo un IPHONE, mi capita di telefonare e di sentire, invece della voce che mi aspetto, una serie di scariche digitali incomprensibili che sembrano migliaie di voci mischiate, non un rumore rosa o bianco ma proprio tutta una serie di rumori più o meno riconoscibili, da incubo.
Tali rumori mi hanno fatto pensare, nella mia paranoia occasionale, anche di esser intercettato (oh, oggi giorno se non sei intercettato, non sei nessuno!)…
Il mio IPHONE ha loggato tutti i miei spostamenti!
Poi leggo che APPLE logga i miei spostamenti, scarico il programmino e
ODDIO!!!
(vostro) :
il file consolidated.db nasconde davvero i miei spostamenti da quando ho l’iphone!
E orrore degli orrori vedo che in pratica, se non avessi lavorato per l’associazione, non mi sarei mosso da casa!
L’immagine in alto altro non è che la mappa dei miei spostamenti che l’iphone ha loggato, a mia insaputa, senza chiedermi il permesso, che il programmino che ho scaricato permette di visualizzare sia in termini di tempo (dove sono stato ad esempio a novembre 2010) che totale… se mi capita di beccarvi l’iphone mi diverto a vedere dove siete stati mese per mese pure voi…
22 apr 11 La casa un tanto al chilo.
Valutare l’immobile ai fini della indicazione del prezzo di mercato.
Trovare cioè quel numero il più possibile vicino al prezzo che verrà pagato davvero all’eventuale futuro (prossimo) rogito notarile.
Per un AI è prassi, consuetudine e direi quasi, dovere, indicarla a quel proprietario che gli si rivolge per avere indicazioni utili a formare quel prezzo richiesto che poi apparirà negli annunci per la promozione dell’immobile.
Troppo alto, vieni scartato, troppo basso vieni assalito e ci “rimetti”.
Si deve introdurre dei concetti adesso, per continuare, il primo, senza scendere in tecnicismi, lo chiameremo “conoscenza del mercato di riferimento” dell’AI, il secondo lo chiameremo “affidabilità” e il terzo lo chiameremo “trasparenza“.
Cosa rende una stima AFFIDABILE oggi? (continua…)
08 apr 11 Tafazzi è sicuramente un Agente Immobiliare.
Spesso sento colleghi, orfani di un professionismo e non saziati dalla professionalità con la quale svolgiamo (più o meno) il nostro mestiere, dire che “non basta più mettere in contatto le parti”.
Premesso che da quando faccio ‘sto lavoro NON è mai bastato e SOTTOLINEATO che far incontrare le parti, fino a raggiungere un accordo prima e il rogito poi spesso sa di miracoloso, mi viene detto che un AI non è professionale se non produce una serie di documenti.
Ora, per amor di qualcosa di superiore che architetta l’universo, certi discorsi un li posso sentire.
Ma non perchè di fondo non siano con una fondatezza anche se vuoi condivisibile, ma perchè sono veramente pericolosi.
Gli ai, con le esclusive che prima o poi verranno parificate al mandato con sentenze che già cominciano a uscire, con penali che spesso il giudice non gli riconosce manco se si svenano, rinunciando sempre più sia all’istituto della mediazione tipica, che ripudiano in favore di impegni contrattuali, perdendo tutela (non ve lo spiego più perchè, arrivateci da soli) e creando situazioni al limite del paradossale, con proposte d’acquisto che diventano compromessi con 2000 euro di caparra confirmatoria e la gente va nella … melma, con la pretesa di diventare certificatori della sicurezza di un affare non avendone ne titolo, ne capacità, ne autorità, ne mezzi e con il loro continuo vergognarsi dell’UNICA cosa che li rende utili (far incontrare le parti appunto, ausiliare il mercato) e insostituibili, ecco che per primi LORO STESSI, ne diminuiscono l’importanza e la sminuiscono a mera funzione accessoria, dando ragione ai luoghi comuni che dicono “ma l’ai cosa fa?”.
Colleghi cari, io capisco che a livello demagogico sia affascinante e pure convincente l’argomentazione, ma sempre se si parte da una certezza, la certezza di conoscere cosa fa un AI, davvero, qual’è la sua area d’azione, quella che nessuno può prendergli di FATTO, perchè l’unico modo di fare la funzione di un AI è fare l’AI. (continua…)
08 apr 11 1000 modi per dirti ti medio: atto II
UN altro esempio, inventato eh 
cosa credete, ogni riferimento a persone e cose realmente accadute è puramente causale.
Mettiamo che un giorno, un collega con il quale collaboriamo, mi ricontatti per comunicarci che il cliente che aveva portato su un immobile del quale ci occupavamo, voleva arrivare a conclusione.
Mettiamo che la cosa sia di anni fa, ma riallacciando i rapporti con il proprietario, ci dice che è ancora in vendita, di andare avanti e di aver dato tutto in mano a un professionista che gli cura la pratica e ci da il numero.
Mettiamo che:
- Contattiamo il professionista e gli comunichiamo che il cliente si è ripresentato e vorrebbe portare il suo tecnico un ultima volta per formulare la proposta.
- Il professionista ci dice di aver dato mandato (che poi è un incarico ma come si sa in italia …) a un collega, in via esclusiva. Io gli faccio notare che a me non riguarda quel rapporto, sono problemi suoi e gli dico che comunque la prima cosa da fare è tutelare gli interessi del venditore e del cliente, quindi intanto proseguire con l’operazione, almeno ETICAMENTE questo è il comportamento da tenere, poi gli eventuali accordi tra mediatori li negoziamo tra di noi.
- Ci lasciamo d’accordo per risentirci. (continua…)
02 apr 11 Mille modi per dirti ti medio…
Esempio di medi-azione tipica
Dunque, analizziamo oggi, dal punto di vista di un cliente (e non dal sempiterno modo di vedere a imbuto dell’AI, categoria che vi ricordo comprende lo scrivente e quindi anch’esso rientrante in tale handicap).
Sentendo i clienti, che scrivono in giro le loro dis-avventure, sono arrivato a catalogare alcuni modi di fare l’AI, che cercherò di descrivere sotto, in modo più sintetico possibile (per me).
Spesso, l’agente immobiliare con esclusiva dogmatica, se leggi cosa scrive si fa scappare che “venderà l’immobile al maggior prezzo possibile”, poi se gli fai notare che non è molto “neutrale” come modo di pensare ritorna mediatore, affrettandosi a sostenere che lui media ecc.ecc. dice addirittura che la sua valutazione ha contribuito il mercato a funzionare meglio… oppure dice che avendo l’immobile in esclusiva lo lavora meglio…. prendiamolo per buono, anche se secondo me non è cos’ scontato per la mia esperienza (quindi limitata e discutibile) e analizziamo altri aspetti.
Se è vero che in alcuni casi specifici la valutazione dell’AI è sicuramente valida e arriva al risultato dichiarato, ciò non è dovuto alla tipologia di incarico e non è legato a questo evento in nessun modo, ma da fattori che possono comprendere sia la capacità di estimo dell’AI, sia la… fortuna
Infatti, mi pare che la percezione (percezione soltanto?) della qualità delle valutazioni di coloro che hanno la necessità di farsi dare incarichi esclusivi non sia di grande affidabilità… ma se vogliamo ignorare anche questo problema… andiamo avanti.
24 mar 11 Libri della casa, xml, borsini e nostalgia.
Notte,
non dormo,
ne approfitto per sistemare un server backup in casa,
avvio l’istallazione di centos…
mi viene da fare un bilancio…
lo condivido.
Era il 2006 ( 2007?) quando pensai al libro della casa, un progetto che legava delle semplici esigenze al fine di rendere trasparente e facilitato il processo di controllo degli immobili (e non che ne certificasse la qualità a prescindere da questi) e la raccolta di una documentazione corretta e rivista per non incorrere in sorprese, che non sono certo scovabili con due visurine, il progetto era ed è semplice, con bassi costi e agevolava tutti, proprietari, geometri, acquirenti ed AI… Oggi Roberto Spalti mi segnala che la cosa la stanno vendendo. Probabilmente tra un po’ gli AI lo compreranno e saranno finalmente contenti, gratis un vale nulla. Anche questo progetto l’ho presentato in federazione.
Era il 2007, quando con immobilmente.com prima e nel 2008 con immobiliare.it poi (quante mail con F. Scordamaglia) si sviluppava il nostro sistema di esportazione xml dal quale poi nacque l’idea che oggi è federativa…oggi è una realtà diffusa e utilizzata da tutti… e il progetto è stato finalmente recepito e in via di realizzazione, chiaramente l’idea oggi è di tutti (quando ne parlavo io “mancavo di progettualità”), l’importante è che venga fatto…
11 feb 11 Annunci sui portali: quanto poco vede lontano l’agente immobiliare.
Da tempo dichiaro che la politica del diffondere tutto e ovunque, riguardo agli annunci immobiliari, a mio parere sia controproducente e dannosa.
Foraggiare mille portali e portalini più o meno diffusi è creare spazzatura, esattamente la stessa spazzatura che si creava quando pubblicavamo pagine e pagine di annunci nelle riviste freepress, che finivano nelle strade a macerare, cosa che a Pistoia ha portato il Comune a emanare addirittura una ordinanza che regolarizza in modo severissimo la distribuzione del freepress: pensate che per mettere un espositore serve la DIA.
Comunque oramai il ROI della carta è vicino allo 0 (diconsi zero) con costi contatto altissimi rispetto al passato, ormai la si fa per “completezza” più che per utilità: converrebbe quasi dire “REGALO 70 EURO A CHIUNQUE TELEFONI E LASCI UNA RICHIESTA”
(continua…)
Licenza CC
Roberto Ponziani Blog by Roberto Ponziani is licensed under a Creative Commons Attribuzione-Non commerciale-Non opere derivate 2.5 Italia License.
Based on a work at www.robertoponziani.it.
Permissions beyond the scope of this license may be available at www.robertoponziani.it.
Qr-code