Mediatore estinto e mandatario occulto.

Per anni o lottato contro molti mulini, senza nemmeno cavalcare ronzini ne ante ne post, ma quello che ricordo con più affetto dal mio ospizio ed eremo è la mia battaglia (solitaria come sempre, noi folli siam soli per fortuna del mondo) del Mediatore tipico contro il miscuglio tra tipica e atipica, che ha generato mentalità e conseguenze distorte e distorsive dei rapporti con i clienti, col mercato, con il diritto e con l’universo intero.

Per anni infatti ho cercato di capire come si potesse avere una interpretazione del lavoro del mediatore che hanno molti colleghi da Atipica, e sostenere di lavorare anche per l’acquirente.

Mediatore? Ora tutti vogliono esser consulenti!

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Conviene davvero comprare senza buccia?

Come dicevo tempo fa, io ritengo che i servizi che rispondono ad esigenze precise della gente siano tutti utili.

internet ha aiutato molto i processi di creazione di servizi che appunto rispondono a esigenze specifiche.

Come scrivevo però nell’articolo linkato all’inizio, quando il valore del servizio che si da è solo quello “non pagare la provvigione”, ecco che tutto decade, perchè in realtà tale elisione di costi, corrisponde a una fortissima elisione di servizi e prestazioni.

E come dicevo sempre nell’articolo di cui sopra, che come vedo è ancora attuale, non puoi dire “noi valiamo perchè ti facciamo non pagare la provvigione” perchè non fai pagare la provvigione semplicemente perchè:

1) non ne hai diritto.

2) non fai la stessa cosa che fa un agente.

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Non vi si può lasciare soli un minuto che…

Mamma mia… basta distarsi un attimo e rimettete su recinti a tutto spiano!
Ecco che rallentano le sinergie tra piattaforme…
Ecco che anche dentro qualche associazione qualcuno tenta di recintare …

Da immaginidivertenti.com
Da immaginidivertenti.org

Ok.
Allora, ricapitoliamo ragazzi.
I recinti non servono che ai recintatori, non servono ai vostri clienti (noi). 🙂
Se il recinto è uno solo, ok, potrebbe funzionare… ma se sono molteplici… non va bene.
Lo so che è difficile, che siete concorrenti, che in fondo chi ve lo fa fare ecc.
Che qualcuno ha tradito, che c’è chi fa il furbetto e gioca “sporco” o comunque fa il fenomeno.
Lo so che costa fatica, che è più facile tornare a farvi i fatti vostri, che se riparte il mercato gli agenti…

(Poi strano che oggi tutti tendono a semplificare tutto, hanno idee chiare sul futuro… e io invece non ho mai avuto incertezze e confusione in testa come oggi. 🙂 )

Va beh. Torniamo sul focus.

Lo so che in fondo la domanda di collaborazione è bassa e che necessita di spinta e impegno promozionale-motivazionale-culturale-mentalista.

Rinsaldate le fila e continuate il lavoro di standardizzazione dei linguaggi.

Lo so che vi siete dati dei parametri tecnici di accesso alti, ma fossi in voi coinvolgerei i ragazzi figli del guru delle micro-reti (dicono loro che ci sia) perchè almeno loro hanno voglia e capacità di rompersi a creare reti e fanno quello di lavoro, pure bene, sembra.

E ai miei colleghi ricordo di stare svegli e non accettare recinti che non permettano exit strategy sostenibili.

Poi non dite che non vi ho avvertito.

Chi ci si riconosce faccia le sue considerazioni.

Coming out: servo a qualcuno. Vado.

E ora basta con l’ipocrisia, non fa per me.
Mi rendo conto che è presuntuoso parlare di se, ma nel proprio blog o nelle proprie bacheche… si parla di noi stessi no? Se leggi… hai fatto tu la scelta. 😀

Comunque, è ora di uscire dall’ombra.

Era oramai palese a tutti.

Sono andato a casa.it a parlare con Raffaele Racioppi e Francesco Pellegrino e Daniele Mancini del progetto mls aggregator.

Pellegrino, Racioppi e Ponziani a casa.it
Anche quello a destra è umano.

Parlo del progetto mls aggregator da sempre con una sorta di benevolenza palese, individuandolo come la possibile forza aggregante capace di mettere insieme i vari interessi ora molto variegati e spesso contrastanti.
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Ho detto e scritto che tale progetto secondo me era rischioso solo per casa.it che in pratica si accollava tutto lo sforzo senza la certezza che il risultato gli restasse in mano, e lo penso tuttora, specie in relazione alla creazione di uno standard operativo, o al coinvolgimento delle associazioni a livello locale, per costruire organi di controllo ecc.

Ho sempre parlato malissimo delle politiche commerciali aggressive dell’altro portale in relazione alla gestione dei flussi del loro gestionale.

Ho criticato molto più il portale concorrente a casa.it che casa.it, secondo molti (dicono così).

Vedi i miei post su immobilio ad esempio

Si noti poi quante volte ho nominato casa.it in questo articolo… e ciò fa già capire dove vado a parare…. ma andiamo avanti.

Scrivo nel gruppo di Racioppi e ne difendo l’iniziativa, che è sicuramente creata anche per scopi di visibilità, ma cosa c’entra: questa idea che il marketing sia una cosa “sporca” ce l’abbiamo solo in italia e che siano dei commercianti a portarla avanti… è ridicolo…. il gruppo facebook che hanno creato Racioppi e gli altri (che sono colleghi o formatori o altri professionisti) ha il merito di aggregare idee, ed è molto più libero di certi gruppi (chiusi anch’essi) di associazioni, dove il pastore detta la linea e qualche cane da guardia fanno sentire subito indesiderati i dissidenti, arrivando a invitarli ad uscire anche dalla associazione, senza nessuna esitazione.
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In suais (il gruppo facebook degli agenti immobiliari di cui parlo) certi membri vorrebbero escludere addirittura i fondatori del gruppo, o nei post viene criticato apertamente i progetti di Raffaele Racioppi e lui non li censura per nulla … 🙂

Quindi viva SUAIS, viva IMMOBILIO.it e viva BlogAgenzieImmobiliari del quale ringrazio Massimo Boraso, in fondo molto della mia conoscenza di noi come categoria, è partita proprio gestendo un social che ai tempi faceva 200mila accessi al mese.

Come ho già detto qua, ho voglia di vedere cosa posso dare alla categoria da un fronte differente, senza vendere nulla che io sono un personaggio anti-commerciale che più anti-commerciale non si può (se no ero ricco, avevo ancora la moglie e pure l’amante).

E quindi, dopo tutto, come avrete capito, sto valutando di collaborare con il portale, nel senso che mi hanno chiesto consulenza su alcune cose tecniche e di sviluppo nel campo IT legato alla professione, perchè ritengono che possa essere utile loro a qualcosa.

Collaborerò con il portale che sfrutterà le mie “conoscenze” per individuare processi di ottimizzazione della produttività degli agenti, da un punto di vista che sta in mezzo tra la pratica on the road e il professionista IT.

In pratica un consulente esterno.

Forse riuscirò a migliorare alcuni aspetti e anche il lavoro di molti di noi, come ho sempre sognato di farlo, prima, riuscendo anche a vedere realizzato qualcosina.

O forse no.

Ah.

Non è casa.it, è l’altro.
Sì, quello con il quale non sono d’accordo moltissime volte.

Mi spiace di avervi deluso, lo so che mi avevate già pensato “arruolato”, molti non concepiscono la libertà di pensiero incosciente ponzianica, se uno parla bene di una cosa significa che ha degli interessi “dietro”, se ne parla male ha interessi con il concorrente… lo so, molti hanno la testa fatta così… li capisco… hanno ragione loro, badate bene… ma a me non riesce… e vedere che nonostante sia sempre critico, quelli che critico mi abbiano detto “ok parliamone”, mi piace troppo, io lavoro bene quando lo scopo è chiaro e quando fare squadra è più importante del fare “gregge”.

Lo so, eravate convinti che fosse casa.it, che vi avrei venduto qualcosa, ma mi piace sempre smentire, sono un dissidente nato.

… è che non sono capace di vendere, e non mi compri con il denaro purtroppo per me.

E pensate, che potrei lavorare anche per casa.it se me lo chiedesse e mi piacesse il progetto, e potrei tranquillamente camminare a testa alta tra coloro che si azzardassero a dirmi qualcosa 😉

Ma per adesso, devo deludervi, collaborerò con immobiliare.it su più progetti interessanti, sempre che mi sopportino più di un mese.
Su forza! Potrete dire che sono venduto a casa.it come finto pensatore libero un altra volta, ve lo prometto.

Datemi tempo e vi accontento anche in questo.

Però spiazzarvi sempre, che soddisfazione 😀

😉

Sono un po’ stanchino, mi metto a lavorare.

Questo post è a chiusura di un ciclo, è assolutamente personale, non contiene informazioni interessanti, solo una sorta di partenza, un giro di chiave che non chiude una porta, ma accende un motore, apre un portone… non leggerlo ti eviterà perdite di tempo, poi fai te…

Sono invecchiato, pure male.
Dimostro 30 anni più della mia età da quando avevo 30 anni.
A livello neurologico poi è un disastro, oramai ripeto le stesse cose da oltre due lustri, e sono praticamente incapace di pensare ad altro o rinnovare il pensiero, sono oramai lungo la via del declino, non servo più: avanti gli altri.
D’altronde “no fiaip, no party” direbbe qualche filosofo prestato al mondo immobiliare.
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Visitando Immobiliare.it ho scoperto chi siamo.

Premessa: perché mi hanno invitato a visitare immobiliare.it?

Vitriolum: visita immobiliare.it tu roberto in ‘ove luccica un mistero.

Perché ho chiesto a uno dei marketers che collabora con loro una lista di parole chiavi per far aprire gli occhi a chi ancora oggi pensa di poter competere a livello nazionale facendo ad-words, e da li è nata una conversazione su temi tecnici e su alcune mie posizioni nei confronti delle loro politiche.

Da tutto questo nasce l’invito “vieni a vedere su”.

Sono andato quindi il 7 dicembre, a Milano fanno festa ufficiale (da noi si fa il ponte, siamo più ipocriti 😀 ) e gli uffici erano vuoti.
Non c’era il portiere e sono finito nell’ingresso secondario, quindi non sono riuscito nemmeno ad entrare dalla porta giusta e ho dovuto telefonare per farmi aprire.

Mi sono venuti ad aprire in due Silvio P. e Carlo G., che erano li al lavoro da soli.
Il modello di azienda è quello “one-space-one-office”, in pratica la scrivania dei “boss” (o probabilmente la scrivania di quella stanza dei boss) è mischiata a quella dei commerciali, anche se più defilata, nemmeno divisa da pareti di plexiglass o altro… mi dice Carlo G. che li ci sono in media 70db, di norma.

I visi sono puliti, se ci cerchi malizia non ce la trovi facilmente, io che sono un po’ convinto che tutti siamo chiaro-scuri e che sono un “toscanaccio” nel senso della ricerca della spontaneità ho faticato all’inizio a relazionarmi, per i primi 30-40 secondi, poi la mia indole ha preso il sopravvento e sono tornato il solito me stesso, esageratamente convinto di se e pieno di curiosità, aprendo tutti i recettori.

Mi hanno raccontato la storia del portale, del loro mercato, dei loro investimenti e progetti, rapporto con Getrix compreso (lo sanno che io ho sempre molto mal visto l’operazione che hanno fatto con Getrix e i gestionali).

Mi raccontano la loro campana (la nostra la sento tutti i giorni) e pur rimanendo convinto che siano stati errori, dettati dalla loro posizione dominante, ho elementi per capire anche come l’hanno vissuta loro, la fase i transizione tra quando chiedevano loro i dati (mi hanno detto che qualcuno glieli ha fatti pure pagare) e quando tutti volevano darglieli per forza (e li per fare filtro hanno scelto di farseli pagare).

Ho compreso il punto di vista, ma continuo a ritenerla una cosa che andava affrontata diversamente,  avrebbero dovuto evitare, ma col senno di poi siamo tutti bravi, e con i soldi degli altri ancor di più… quindi mi tengo le mie idee e accetto le loro, in quanto assolutamente legittime entrambe, se pur orientate verso scopi differenti.

Spero che raccolgano il mio invito a cambiare approccio e direzione, dalla comunicazione ai rapporti con i fornitori che possono influenzare l’utenza (noi agenti) negativamente, oltre a dare una drizzatina ai call center (che mi hanno detto erano esterni e che hanno già rimediato in gran parte)… chiaramente era un po’ come se andassi a spiegare come trattare i telespettatori a PierSilvio Berlusconi, è ridicolo, lo so, ma a me riesce quasi sempre esser ridicolo in modo naturale… quindi lo faccio.

Ma la cosa più interessante l’ho scoperta racchiusa in un discorso, mentre si parlava di comunicazione, ed è una analisi fatta in collaborazione con gruppi e con l’ausilio di sondaggi fatti nel pubblico delle 10 città capoluogo più importanti (60% del mercato, mi dicono) , dove uscivano quadri preoccupanti non tanto nella percezione della clientela (anche se nelle metropoli pare che solo il 9% abbia risposto che se potesse scegliere andrebbe in una agenzia, su 15mila circa di campione) ma nel modo di intendere il lavoro e il quadro preoccupante che ne è uscito.

Per stessa ammissione degli agenti che partecipavano alla analisi, ammissione non cosciente, ma spontanea, il 71% dei contratti conclusi arrivava praticamente diretto da web (il 50%+ circa da immobiliare.it secondo queste stime il restante 20%- da altri siti web), e solo il 29% da altre fonti e inoltre non c’era gestione del portfolio.

In pratica, il campione medio di agenzia non ha contatti da ufficio, non lavorano seguendo il cliente dopo averlo profilato, non fanno follow up… gestiscono pochi immobili quindi, arriva la richiesta, se c’è corrispondenza si fa vedere magari anche un altro immobile o due di quelli che si ha e poi ciao, avanti un altro….  tutto il contrario di quello che conosco nelle nostre realtà.

in pratica fanno da front-desk  immobiliare.it, e su quello Giordano mi ha sottolineato “è questo che intendo io, sono preoccupato perché non è un segnale sano, e questi sono i miei clienti…”.

Dopo aver convenuto che bene o male qualcuno farà il nostro mestiere, se non capiamo come evolverci lo farà qualcun altro, perché il mestiere ha un senso, fortunatamente, e reggerà (e quindi lui avrà i nuovi agenti come clienti), abbiamo parlato dei tentativi fatti nel dare valore alla figura dell’agente, del perché non sono mai stati messi in atto e del perché a volte hanno fallito.

Ma la cosa è stata illuminante per me, abituato in provincia dove i rapporti con le agenzie sono “naturali”, dove le persone vengono in agenzia volentieri e dove siamo abituati alla gestione del portfolio…

sopratutto nelle reti in collaborazione non ci fermiamo agli incarichi che abbiamo come singoli agenti, ma lavoriamo insieme sugli incarichi condivisi, potendo quindi dare seguito a un “incarico di ricerca”, perfino dove il mercato è assolutamente libero (cioè a bassa percentuale di esclusive) è naturale chiamarsi per lavorare su una richiesta

Ho capito dunque perché moltissimi agenti si arrabbiano per i canoni e non ne possono fare a meno dei portali, se lavorano come venuto fuori dallo studio, in pratica senza immobiliare.it o casa.it o idealista.it etc. (per equità li cito), sono morti.

E questo è veramente un problema, per noi, per come ci facciamo percepire, ed anche per Carlo Giordano e Soci, che vedono una debolezza nella clientela di riferimento.

Ci sarebbero mille altre cose da raccontare, ma le tengo per me 🙂 però sappiate che dopo questo incontro, ne so ancora di più di tanti retroscena e cose accadute nel secolo. 🙂

See you next life.

Siamo tutti MLS, ora.

MLS.

MLS, si fa presto a dirlo, a scriverlo su un prodotto, su una iniziativa…

Negli ultimi tempi c’è stata la corsa al “nuovo oro”, nell’affanno di imprendere e inventare qualcosa sia per mantenere che sviluppare un business, vista la domanda crescente da parte della categoria, tutti si sono più o meno allineati al nuovo MANTRA: condividere.

Al di la che siamo ben lontani dal condividere davvero, visto che molti agenti immobiliari confondono ancora CONDIVIDERE con DIVIDERE, quindi ora tutti i fornitori di software, gli opinionisti, i pensatori, i sostenitori e i detrattori dicono almeno una volta al giorno “MLS”.

E ancora una volta i processi si sono “inquinati”, in nome del profitto (sacrosanto), nutrendosi di non conoscenza e mancanza di valutazione del rischio.

Poco male, meglio questo di una assoluta immobilità che ha caratterizzato le scelte e le visioni di una categoria etero-diretta male, almeno per quanto riguarda il creare un sistema efficiente di gestione delle informazioni che sostenesse un metodo operativo di Sistema.

Io però, abituato a analizzare i rischi cercando di esser pronto quando e se si presentassero, non posso fare a meno di notare che di nuovo abbiamo ripetuto errori fatti in passato.

Abbiamo infatti ancora dei recinti, e anche una sottovalutazione dell’impatto e del mantenimento di certi sistemi quando si sceglie un partner fornitore.

Mai come adesso è opportuno puntare a partners che siano solidi e che ci permettano exit strategy sostenibili, qualora succedesse loro qualcosa.

Pensato a cosa vi succederebbe se fondaste una microrete, con altri 50 colleghi, quindi 50 persone che lavorano al data-entry che cominciano a mettere il loro portfolio, 100 agenti che lavorano con il sistema, portali locali che posizionati sui motori nel tempo (a proposito, quando fate i portali di microrete, i domini sono vostri?) e di colpo tutto il castello perde consistenza perchè avete sbagliato fornitore e non avete la possibilità di migrare in altro servizio con basso impatto e tempi accettabili.

Ci sono cose che vanno conosciute, a livello categoria o di gruppo, qualcuno deve prendersi la briga di conoscere le vulnerabilità perchè da quelle può dipendere il lavoro di MOLTE persone, quando crei un sistema, sia esso una microrete, una MLS o un gestionale, devi preoccuparti di questo, perchè se si ferma non è come se si ferma un portale di annunci, si ferma il lavoro, la produttività ne esce fortemente danneggiata a livello base.

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Conoscere le vulnerabilità dei sistemi (non parlo di sistemi informatici solamente, parlo proprio di un determinato sistema) aiuta sia a prevenire i problemi che a creare occasioni di sviluppo.

Purtroppo sono conoscenze e know how che pochi possono vantare, e di agenti immobiliari che ne capiscono ce ne sono pochi, perchè è difficile che un agente immobiliare abbia fatto l’agente immobiliare, gestito persone, gestito microreti, sviluppato codice e creato un gestionale mls, gestito portali e fatto SEO, se pur a livelli mediocri, ma comunque sufficienti a farsi le ossa e conoscere professionisti del settore e collaborarci.

Di cosa parlo?

Parlo del fatto che lavorare con una piattaforma MLS che non sia anche il gestionale con il quale lavori di solito diminuisce drasticamente i risultati.

Parlo del fatto che se scegli una piattaforma per fare MLS ma questa non ha una struttura di sviluppo propria e lavora in outsourcing, significa che ti stai affidando a un partner che anche solo per spostare un bottone dovrà pagare a ore uomo, quindi rischia o di non fare le modifiche se non assolutamente condivise tra mille utenti (se è intelligente), quindi con scarsa adattabilità alle esigenze che cambiano;

o di trovarti qualcuno che fa 50 linee di sviluppo differenti e che quindi arriva a dover spendere troppo per sostenerle tutte e rischia di arenarsi…

o di trovarti lo sviluppatore che lavora da solo e che se si sente male ti crolla il supporto tecnico….

o di scegliere una piattaforma per la semplicità che altro non era che mancanza di funzioni che dopo 1 anno diventa peggio del pannello di comando di un  caccia da combattimento.

o parlo del fatto che se hai bisogno di più funzioni e il fornitore non ti soddisfa, quando migri ad un altro sei costretto a reinserire tutto perdendo TUTTE le interazioni precedenti…

Insomma, mi rendo conto che tutto quello che scrivo non ha senso per molti, ma vi assicuro che ha conseguenze gravi, quando si avvera qualcuno degli intoppi di cui sopra.

Si fa presto a dire MLS.

Piattaforme mls: aperte o chiuse?

MLS di qua e di là.
Micro reti su e giù.
MLS Aggregator su tutto.
Son contento, son contento anche per il concetto di micro-rete e sistemi aperti che è finalmente sfuggito dalle mie labbra solitarie ed è apparso sulle labbra di chiunque, son soddisfazioni non c’è che dire, ma adesso vorrei affrontare un altro argomento, che mai come oggi è di attualità, sia per il momento che costringe gli agenti immobiliari a fare la scelta anche di come fare a collegarsi praticamente, sia perché è bene che certa cultura passi e diventi di tutti così che chiunque possa fare le proprie scelte con consapevolezza di cosa si sceglie e perché. Continua la lettura di Piattaforme mls: aperte o chiuse?

MLS Day Roma 2015: il mio intervento.

Sono stato invitato a delirare davanti al pubblico di Colleghi interessati al mondo della collaborazione tra Agenti Immobiliari, reti e microreti mls, aggregatori e della gestione delle informazioni.

L’intento era, nel farmi intervenire, quello di rendere più interessanti gli altri interventi, intento riuscitissimo in quanto anche stavolta ho dato il meglio di me, cioè il peggio 😀

Per chi interessa un esempio di dove può arrivare la follia umana a 50 anni ecco il video:

A compendio alcuni esempi riguardo i portali americani citati e ciò che si dice in rete al riguardo, come accennato nel video.

http://list.ly/list/Omm-why-zillow-estimates-are-not-accurate

Determining A Home’s Value – Part 3 – Why Zillow Sucks

http://staugustineteamrealty.com/TheStAugBlog/?tag=do-zestimates-suck

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Mls: la tecnologia non è importante, quando c’è. ;)

Gli Agenti immobiliari ultimamente hanno in bocca due parole quasi tutti, chi ne parla male, chi solleva dubbi, chi certezze e chi è in estasi comunque “MLS” e “COLLABORAZIONE” son diventati temi centrali.

Da qui la nascita di operazioni come “MLS aggegator” e “WexRe” che hanno cominciato a introdurre il concetto di tecnologia, anzi, di una “nuova” tecnologia, un nuovo modo di trattare i dati e rendere possibile la creazione di reti.
Ecco che subito si son sollevati da più parti cori di esperti a dire “la tecnologia non basta”, come un mantra che eleva lo spirito verso vette di più grande saggezza.

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Ne abbiamo già parlato, ma oggi vorrei cercare di rendere il concetto terra terra, comprensibile il più possibile, in termini di Possibilità, per completare l’articolo precedente. Continua la lettura di Mls: la tecnologia non è importante, quando c’è. 😉

Un sito non porno (non ho il fisico) ma introspettivo divulgativo di tante, tantissime informazioni della quali potrete fare sicuramente a meno.