22 apr 11 La casa un tanto al chilo.
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Valutare l’immobile ai fini della indicazione del prezzo di mercato.
Trovare cioè quel numero il più possibile vicino al prezzo che verrà pagato davvero all’eventuale futuro (prossimo) rogito notarile.
Per un AI è prassi, consuetudine e direi quasi, dovere, indicarla a quel proprietario che gli si rivolge per avere indicazioni utili a formare quel prezzo richiesto che poi apparirà negli annunci per la promozione dell’immobile.
Troppo alto, vieni scartato, troppo basso vieni assalito e ci “rimetti”.
Si deve introdurre dei concetti adesso, per continuare, il primo, senza scendere in tecnicismi, lo chiameremo “conoscenza del mercato di riferimento” dell’AI, il secondo lo chiameremo “affidabilità” e il terzo lo chiameremo “trasparenza“.
Cosa rende una stima AFFIDABILE oggi?
Il fatto che al rogito, la cifra versata da chi compra sarà probabilmente il più possibile vicina a quel valore stimato sinteticamente dall’AI: più è vicino più la stima è stata affidabile.
Quindi per sapere se la stima è corretta si deve aspettare di averlo venduto, perchè non abbiamo alcun altor metodo di confronto, visto che perfino la stima non è ricostruibile, in quanto sintetica, ad occhio!
L’ai ti arriva in casa e dice “secondo me 250 k trattabili fino a 220“.
Attenzione, tale valutazione NON è detto che sia errata, specie in presenza del concetto n° 1: la conoscenza del mercato di riferimento.
Di contro però si può sostenere che in presenza di un AI con meno esperienza la valutazione è molto meno affidabile e il risultato sarà magari quello che accade tutti i giorni dappertutto: valutazioni fatte per compiacere il proprietario e intanto prendersi un incarico, magari in esclusiva con quel prezzo lì, fuori da ogni logica, indicato come prezzo dal quale, portata una proposta conforme, l’AI riscuote come minimo la penale, ti porta 50 visite 40 delle quali volevano comprare tutt’altro e altrove, poi ti prende per sfinimento telefonandoti al ribasso, cercando di far calare la cifra sull’incarico.
Gli ai tra l’altro sono la fonte preferita dei periti, sono infatti la fonte che oltre a conoscere i prezzi VERI pagati per gli immobili conoscono anche il sentiment, perchè lo vivono, e percepiscono i trend (gli andamenti del mercato) sulla loro pelle: sono i naturali conoscitori del mercato immobiliare.
Non hanno però mai avuto interesse ne ad esser trasparenti nelle stime (mica le mettono per iscritto di solito) ne a formarsi le capacità di farle in modo più “scientifico”.
Poi però si lamentano (sport nel quali sono imbattutti) se qualcuno (gli ALTRI di certo! mai uno che dicesse anche io sbaglio qualche volta) fa le valutazioni sballate.
Mi chiedo come si possa contestare QUALSIASI valutazione sulla base del NULLA, cioè del fatto che le stime vengono fatte ad OCCHIO, rilasciate a VOCE, tramandate ad ORECCHIO, sentite a PELLE e con molto NASO: stime extra – sensoriali direi, quindi per definizione MISTERIOSE…
Mi spiego meglio con una domanda: a parità di esperienza sul mercato due AI valutano la stessa casa uno 220 uno 280, entrambi sono vecchi del mestiere e lavorano in quella zona, come faccio io a valutare quale delle due stime sia più affidabile se non ne posso ricostruire la computazione?
Torniamo a quanto detto prima: la cifra versata da chi compra sarà probabilmente il più possibile vicina a quel valore stimato sinteticamente dall’AI: più è vicino più la stima è stata affidabile.
Questo è un concetto molto forte, vale QUASI sempre e i casi in cui non vale significa che manca uno dei presupposti fondamentali dettato anche da alcuni assunti delle best pratictes: “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di causa, con prudenza e senza costrizioni” quindi se non ci sono fattori che inficiano le posizioni delle parti, il prezzo pagato sarà il più probabile valore di mercato.
Se si volesse esser pignoli si potrebbe affermare che l’assunto è fallace perchè un affare potrebbe chiudersi a un dato prezzo anche per effetto di una normale trattativa che poi sfoci in un pagamento di prezzo che sia, in effetti, più basso di quello ottenibile.
Se ciò è vero per UNA compravendita non è vero per N compravendite.
Si può infatti sostenere che date N compravendite di immobili simili per caratteristiche e zona, il prezzo pagato (eseguito il dovuto procedimento tipico della MCA, calcolati i prezzi marginali e riportati gli immobili comparabili a una condizione di equità) sarà quello più possibile vicino al valore ottenibile anche da un altro immobile simile non ancora venduto.
Ecco che fare delle stime IVS con i vari metodi di comparazione o di capitalizzazione (il costo costruzione lo lascerei di sicuro ai tecnici) sono i metodi più TRASPARENTI, cioè quei metodi che permettono a chiunque di sapere quali delle due stime dei nostri due agenti di sopra sia più AFFIDABILE o comunque di sceglierne UNA (o nessuna) perchè analizzando il percorso seguito dall’Ai valutatore, si arriva a poter scegliere, anche a ragion veduta, a cosa credere e a cosa no.
L’introduzione del concetto TRASPARENZA risolve molti dei problemi di tutti, dei clienti, degli istituti e degli AI che si lamentano dei loro colleghi che valutano le case male (loro).
Attenzione, la trasparenza può esser adottata anche in una semplice stima sintetica monoparametrica, ma presuppone che si descriva sia il metodo estimativo usato, che da dove si è preso i dati.
Questo significa che una stima extra-sensoriale come quella sopra descritta avrà nella due diligence “Ho valutato la casa secondo la mia esperienza e conoscenza del mercato, i dati sono nella mia testa e secondo me va bene così”, che poi è il metodo che usano anche i colleghi “cattivi” (sempre loro) ipervalutatori da incarico.
Non fraintendetemi, pure io faccio le stime extrasensoriali, ma solo perchè ancora non sono in grado di farle meglio, metto però per iscritto dove ho preso i valori e come sono arrivato al risultato.
Spesso ci becco, altre volte meno poche volte vado completamente fuori… quindi la mia di sopra è una riflessione, semplice, che volevo condividere con voi e chi in soldoni si potrebbe sintentizzare in:
”se si può fare meglio, perchè si continua a fare male?”
Per non parlare dei danni che hanno fatto i borsini, colpevoli di aver portato alla ribalta il prezzo €/mq che oggi è stato elevato da parametro di confronto particolare a misura assoluta del mercato di riferimento, portando perfino i portali immobiliari a credere di poter dare dati di prezzo affidabili basandosi sui prezzi nominali degli annunci!!!
Ma per favore…sarebbe come usare il termometro per scaldare l’acqua.
MA la categoria resiste, come sempre quando gli suggerisci qualcosa, gli fai notare che il dpr 131/98 ecc. non basta più per avere una certezza di conformità di murazione (e se manco si misura tutti nello stesso modo come si fa a confrontare le stime), gli fai notare che ci sono vie che stanno prendendo piede (ABI, AdT, alcuni tribunali ecc.) come le IVS…. ti roispondono come al solito quando finiscono gli argomenti: “l’importante è vendere” che è pure errata come frase per un mediatore (dovrebbe essere “l’importante è far compravendere“).
Come sempre si vuole che tutto cambi e tutto resti com’è, in soldoni l’ai non si smentisce e liquida ogni situazione con “io ho ragione, siete voi a sbagliare, quindi adattatevi voi”.
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Qr-code
Il mercato immobiliare è cambiato, da prima dell’attuale crisi economica! Eppure si continua con i soliti comportamenti, con le solite abitudini nella speranza, forse, di risvegliarsi da un brutto sogno e riscoprire tutto come prima: niente è come prima, bisogna capire le nuove richieste del mercato, aggiornarsi per migliorare tutti, insieme.
La richiesta principale è chiarezza e trasparenza, è un diritto di tutti, è un atto di equità sociale. Il mercato immobiliare italiano, per migliorare, per evolvere, deve diventare trasparente, deve utilizzare metodologie scientifiche, oggettive, condivise, le analisi devono basarsi su dati reali di mercato. Non è più il tempo dell’apparire, dell’autorevolezza, è il tempo del fare, della competenza, della scienza.
Gli strumenti ci sono, basta guardare all’estero e si scopre che esistono regole, linguaggi, metodologie e strumenti scientifici e condivisi che originano da un’unica fonte: gli IVS, International Valuations Standard o Standard di valutazione internazionale. Nel mercato globalizzato tutto questo permette la comparazione oggettiva e scientifica dei beni immobili permettendo di elaborare valutazioni immobiliari oggettive e dimostrabili che sono alla base di ogni operazione economica su qualsiasi bene immobile. La valutazione immobiliare è l’attività professionale immobiliare che interviene in ogni fase filiera immobiliare: analisi dell’investimento immobiliare, acquisizione, costruzione o ristrutturazione, vendita, mutuo … Ogni operazione economica comporta scelte che devono basarsi su valutazioni scientifiche, chiare e verificabili per cercare di ridurre l’errore nella decisione finale. In fasi di mercato con trend storicamente e costantemente in crescita questo non è mai stato ritenuto importante, ora è indispensabile in quanto l’investimento immobiliare non può più contare sulla sola rivalutazione del bene, molto ridimensionata, ma dovrà fondarsi su una gestione efficiente del bene, del patrimonio, attività che si fonda sulla precisa e puntuale conoscenza del bene immobile e su valutazioni immobiliari oggettive e trasparenti.
Questo è il Real Estate, questa è l’evoluzione del mercato immobiliare in corso da anni, queste è il futuro del mercato, questo è l’inevitabile cambiamento in corso: è possibile continuare ad operare come in passato?
Il vero problema io lo vedo nell’atteggiamento, se ci fai caso, appena esponi qualcosa alla categoria, il primo e perdurante effetto che ottieni è la forte resistenza a qualsiasi ragionamento, il rifiuto a prescindere, perfino se porti dati riescono a sgusciare via dal ragionamento, opponendo tesi sostenibili solo come dogmi.
E lo si vede anche analizzando le discussioni nei vari forum: sempre le stesse in ogni tempo, un uroborus continuo sulle ritrite tre o quattro tematiche che finisce sempre con ottenere nella maggioranza il concetto dell’auto-conservazione eccessiva, si tende a vivere ogni osservazione nuova come una critica a se stessi facendo scattare immediatamente l’auto difesa e chiudendo il cervello.
I cattivi colleghi AI che sovra-stimano, io lavoro onestamente e sono serio/a, non sbaglio mai una stima, siamo bravi solo noi che scriviamo qui o la… OH, io non ci credo che a sbagliare siano sempre GLI ALTRI.
Da qui penso che una necessità ci sia, analizzo e scopro che la nostra tanto difesa auto-referenziazione non ha molti motivi per esser portata avanti così strenuamente.
Inoltre, secondo me, c’è un eccesso di “dogmatismo“, cioè di convinzioni intoccabili, che non fanno nemmeno arrivare a capire che in presenza di una novità come gli IVS, ad esempio, ognuno può approcciarvisi come vuole: rifutandoli, ritenendoli poco utili, ritenendoli indispensabili ecc. ma che almeno vengano conosciuti prima di venir giudicati, ci si informi almeno, senza rifiutare a prescindere TUTTO…
Se saranno o meno un plusvalore lo deciderà il mercato.
O anche il dire “nessuno da noi vuol professionismo” che significa?
Io per primo aborro l’AI professionista, specialmente quello che dice “l’immobile è in regola” dopo aver raccolto i documenti e fatto due visurine, in italia… a mio parere spesso è incoscienza pura!
Se si intende che non si deve esser vice-notai sono concorde ma se invece si intende che non si deve formarsi continuamente per arrivare a migliorare quelle che SONO le nostre mansioni naturali (come le valutazioni dei prezzi di mercato) allora proprio non lo capisco, specie una volta trovata la via e individuate le lacune!
I clienti chiedono eccome più professionalità dagli AI, non chiedono che divengano professionisti (nel senso di detentori di un albo) è vero,… ma se leggi la UNI15733 i consumatori chiedono ECCOME che l’AI si formi di continuo….
MA sono discorsi vecchi: l’Ai per natura è uno che cerca di fare il minimo possibile guadagnando il più possibile e lamentandosi il più possibile di quello che non gli viene riconosciuto o degli obblighi ai quali deve ottemperare, naturalmente senza far nulla perchè la situazione migliori.
ricordi a scuola cosa dicevano gli insegnati di alcuni studenti:
è bravo, intelligente ma non si applica.
Ecco questa, a mio parere, potrebbe essere la definizione del moderno agente immobiliare: ha enormi possibilità ma, come affermi te, non ne vuole sapere di studiare, di strutturare minimamente le proprie conoscenze, cosa che gli permetterebbe di fare un grandissimo “passo evolutivo” verso una vera professionalità documentata, provata, supportata da analisi su dati reali.
Ci sono veramente le possibilità per essere protagonisti del mercato immobiliare e invece … l’agente immobiliare non si applica, non ha voglia, rifiuta l’aggiornamento professionale.
Questo l’agente immobiliare singolo, ed i suoi presunti rappresentanti che dovrebbero stimolare questa voglia di eccellenza nella preparazione del professionista cosa fanno? Ostacolano questo processo, questa voglia, dovrebbero stimolare la fame di conoscenza ed invece no, non cambiamo altrimenti …
Il paradosso di tutto questo sai qual’è?
Che in pubblico molti AI dichiarano che lo studio e l’aggiornamento non serve dimostrando in pubblico una bassissima (per essere gentili) propensione all’approfondimento. Tutto alla luce del sole, dichiarato di fronte ai clienti e agli altri professionisti … ma si può? Ci credo che la percezione del servizio offerto dalla categoria è bassa! Con questi “luminari” …
Come affermavo nel mio precedente messaggio: il mercato è cambiato, da prima della crisi, e tutto resta uguale, o meglio, si spera tutto torni come prima ma non è così.
Gli IVS sono una grande opportunità principalmente per il mercato perchè la loro applicazione può garantire maggiore trasparenza, oggettività, verificabilità del risultato esposto …
Gli IVS, lo verifico quotidianamente:
sono difficili da digerire da chi non è abituato a strutturare un ragionamento in maniera chiara, da chi non è abituato a provare quanto afferma, da non ha interesse ad aumentare la trasparenza …
sono facili da digerire e “illuminano” chi invece è trasparente, logico, preciso, responsabile … perchè avere una metodologia condivisa che ti permetta di dimostrare un tuo ragionamento ti dà sicurezza e ti rende “forte” verso chi si ritiene migliore di te: con gli IVS si ha la possibilità di screditare queste affermazioni, idee, opinioni portando gli interlocutori a confrontarsi sul concreto, sul dato reale e qui … casca l’asino perchè chi non è abituato a dimostrare i propri ragionamenti viene “sbuggiardato” e rimane senza armi … provare per credere e … buon studio a tutti
ma cosa sono ivs non ho capito
http://www.edilportale.com/libri/estimo/nuovi-metodi-di-stima.-international-valuation-standard_8118.html