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Scrivo di sindacato, comunicazione, informatica, editoria, marketing e agenti immobiliari, come pensi che possa scrivere qualcosa di sensato?
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22 apr 11 Agente immobiliare sensaleprofessionisticamenteprofessionale

Spessissimisssimissimo leggo le solite diatribe tra chi cerca una professionalità, a volte intesa come Titolo (dott. ing. Geom. AI :D ), a volte intesa come Competenze e Know How (a prescindere dall’esperienza che è sempre un plus valore, di norma) e chi invece si accontenta di esser quello che è, addirittura sconfessando qualsiasi competenza possibile tranne il minimo indispensabile, lasciando a altre figura tutti i compiti relativi a problematiche fiscali, legislative e quant’altro.

Premesso che anche io credo che l’AI non debba arrogarsi TITOLI che non ha, non concordo con chi sostenga che un AI che non tenda a migliorare se stesso e si mantenga sul “minimo indispensabile” (concetto strano direi visto la velocità con la quale le leggi e il MONDO cambiano) sia della stessa qualità di quello che invece cerca di aumentare le proprie conoscienze e di aumentare la propria professionalità (NON diventare professionista attraverso l’istituzione di obblighi, che semmai rende burocrati).

Insomma, se non si vuole migliorare se stessi e aumentare la qualità del proprio lavoro (che non significa affatto arrogarsi compiti che non si hanno) nessuno vi obbliga, ma almeno la decenza di riconoscere che chi lo fa è potenzialmente MIGLIORE la si deve avere.

E se si capisce questo si capirà anche che in fondo non migliorare se stessi (come si voglia farlo) è un peccato, perlomeno, di accidia.

Molti sono convinti che “basta vendere” però poi gli stessi si lamentano della bassa qualità dell’AI medio o della nomea della categoria (che dipende anche dai nostri strafalcioni, sì cari colleghi): interessante modo di pensare non trovate?

Gli stessi poi si arrogano la qualità di GARANTI sostenendo che uno può firmare un compromesso sulla base dei LORO controlli ( visure, documenti)… però non importa che sappiano tante cose eh?

Molti propongono monete di scambio: ” se io devo diventare migliore almeno mi si renda obbligatorio: se compri o vendi passi da un AI, per legge”. :D

CEEEERRRRRRTOO! Tanto l’italia ha bisogno di altri burocrati….

Io credo che la verità, se c’è, stia passando per caso… nel senso che si sbagli approccio alla questione secondo me.

Devo dire che effettivamente riscontro molta più prudenza e dubbi in chi è più formato che in chi è “appenasufficientemente formato”, il secondo si fa meno problemi, è vero.

Esiste però un mercato, tale mercato sta maturando delle dinamiche nuove e i clienti hanno consapevolezze ed ESIGENZE diverse rispetto al passato mi sembra (sopratutto gli acquirenti!), potrebbe essere una mia impressione, eh? ;)

Se quanto penso è vero, probabilmente avere qualche punto in più aiuterà se così non è poco male, non credo che conoscere più cose di un collega possa nuocermi più di tanto.

Saluti.

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22 apr 11 La casa un tanto al chilo.

Valutare l’immobile ai fini della indicazione del prezzo di mercato.

Trovare cioè quel numero il più possibile vicino al prezzo che verrà pagato davvero all’eventuale futuro (prossimo) rogito notarile.

Per un AI è prassi, consuetudine e direi quasi, dovere, indicarla a quel proprietario che gli si rivolge per avere indicazioni utili a formare quel prezzo richiesto che poi apparirà negli annunci per la promozione dell’immobile.

Troppo alto, vieni scartato, troppo basso vieni assalito e ci “rimetti”.

Si deve introdurre dei concetti adesso, per continuare, il primo, senza scendere in tecnicismi, lo chiameremo “conoscenza del mercato di riferimento” dell’AI, il secondo lo chiameremo “affidabilità” e  il terzo lo chiameremo “trasparenza“.

Cosa rende una stima AFFIDABILE oggi? (continua…)

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08 apr 11 Tafazzi è sicuramente un Agente Immobiliare.

Spesso sento colleghi, orfani di un professionismo e non saziati dalla professionalità con la quale svolgiamo (più o meno) il nostro mestiere, dire che “non basta più mettere in contatto le parti”.

Premesso che da quando faccio ‘sto lavoro NON è mai bastato e SOTTOLINEATO che far incontrare le parti, fino a raggiungere un accordo prima e il rogito poi spesso sa di miracoloso, mi viene detto che un AI non è professionale se non produce una serie di documenti.

Ora, per amor di qualcosa di superiore che architetta l’universo, certi discorsi un li posso sentire.

Ma non perchè di fondo non siano con una fondatezza anche se vuoi condivisibile, ma perchè sono veramente pericolosi.

Gli ai, con le esclusive che prima o poi verranno parificate al mandato con sentenze che già cominciano a uscire, con penali che spesso il giudice non gli riconosce manco se si svenano, rinunciando sempre più sia all’istituto della mediazione tipica, che ripudiano in favore di impegni contrattuali, perdendo tutela (non ve lo spiego più perchè, arrivateci da soli) e creando situazioni al limite del paradossale, con proposte d’acquisto che diventano compromessi con 2000 euro di caparra confirmatoria e la gente va nella … melma,  con la pretesa di diventare certificatori della sicurezza di un affare non avendone ne titolo, ne capacità, ne autorità, ne mezzi e con il loro continuo vergognarsi dell’UNICA cosa che li rende utili (far incontrare le parti appunto, ausiliare il mercato) e insostituibili, ecco che per primi LORO STESSI, ne diminuiscono l’importanza e la sminuiscono a mera funzione accessoria, dando ragione ai luoghi comuni che dicono “ma l’ai cosa fa?”.

Colleghi cari, io capisco che a livello demagogico sia affascinante e pure convincente l’argomentazione, ma sempre se si parte da una certezza, la certezza di conoscere cosa fa un AI, davvero, qual’è la sua area d’azione, quella che nessuno può prendergli di FATTO, perchè l’unico modo di fare la funzione di un AI è fare l’AI. (continua…)

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08 apr 11 1000 modi per dirti ti medio: atto II

UN altro esempio, inventato eh :P cosa credete, ogni riferimento a persone e cose realmente accadute è puramente causale.

 

Mettiamo che un giorno, un collega con il quale collaboriamo, mi ricontatti per comunicarci che il cliente che aveva portato su un immobile del quale ci occupavamo, voleva arrivare a conclusione.

Mettiamo che la cosa sia di anni fa, ma riallacciando i rapporti con il proprietario, ci dice che è ancora in vendita, di andare avanti e di aver dato tutto in mano a un professionista che gli cura la pratica e ci da il numero.

Mettiamo che:

- Contattiamo il professionista e gli comunichiamo che il cliente si è ripresentato e vorrebbe portare il suo tecnico un ultima volta per formulare la proposta.

- Il professionista ci dice di aver dato mandato (che poi è un incarico ma come si sa in italia …) a un collega, in via esclusiva. Io gli faccio notare che a me non riguarda quel rapporto, sono problemi suoi e gli dico che comunque la prima cosa da fare è tutelare gli interessi del venditore e del cliente, quindi intanto proseguire con l’operazione, almeno ETICAMENTE  questo è il comportamento da tenere, poi gli eventuali accordi tra mediatori li negoziamo tra di noi.

- Ci lasciamo d’accordo per risentirci. (continua…)

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02 apr 11 Mille modi per dirti ti medio…

Esempio di medi-azione tipica

Dunque, analizziamo oggi, dal punto di vista di un cliente (e non dal sempiterno modo di vedere a imbuto dell’AI, categoria che vi ricordo comprende lo scrivente e quindi anch’esso rientrante in tale handicap).

Sentendo i clienti, che scrivono in giro le loro dis-avventure, sono arrivato a catalogare alcuni modi di fare l’AI, che cercherò di descrivere sotto, in modo più sintetico possibile (per me).

Spesso, l’agente immobiliare con esclusiva dogmatica, se leggi cosa scrive si fa scappare che “venderà l’immobile al maggior prezzo possibile”, poi se gli fai notare che non è molto “neutrale” come modo di pensare ritorna mediatore, affrettandosi a sostenere che lui media ecc.ecc. dice addirittura che la sua valutazione ha contribuito il mercato a funzionare meglio…  oppure dice che avendo l’immobile in esclusiva lo lavora meglio…. prendiamolo per buono, anche se secondo me non è cos’ scontato per la mia esperienza (quindi limitata e discutibile) e analizziamo altri aspetti.

Se è vero che in alcuni casi specifici la valutazione dell’AI è sicuramente valida e arriva al risultato dichiarato, ciò non è dovuto alla tipologia di incarico e non è legato a questo evento in nessun modo, ma da fattori che possono comprendere sia la capacità di estimo dell’AI, sia la… fortuna ;)

Infatti, mi pare che la percezione (percezione soltanto?) della qualità delle valutazioni di coloro che hanno la necessità di farsi dare incarichi esclusivi non sia di grande affidabilità… ma se vogliamo ignorare anche questo problema… andiamo avanti.

(continua…)

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24 mar 11 Libri della casa, xml, borsini e nostalgia.

Notte,

non dormo,

ne approfitto per sistemare un server backup in casa,

avvio l’istallazione di centos…

mi viene da fare un bilancio…

lo condivido.
Era il 2006 ( 2007?) quando pensai al libro della casa, un progetto che legava delle semplici esigenze al fine di rendere trasparente e facilitato il processo di controllo degli immobili (e non che ne certificasse la qualità a prescindere da questi) e la raccolta di una documentazione corretta e rivista per non incorrere in sorprese, che non sono certo scovabili con due visurine, il progetto era ed è semplice, con bassi costi e agevolava tutti, proprietari, geometri, acquirenti ed AI… Oggi Roberto Spalti mi segnala che la cosa la stanno vendendo. Probabilmente tra un po’ gli AI lo compreranno e saranno finalmente contenti, gratis un vale nulla. Anche questo progetto l’ho presentato in federazione.

Era il 2007, quando con immobilmente.com prima e nel 2008 con immobiliare.it poi (quante mail con F. Scordamaglia) si sviluppava il nostro sistema di esportazione xml dal quale poi nacque l’idea che oggi è federativa…oggi è una realtà diffusa e utilizzata da tutti… e il progetto è stato finalmente recepito e in via di realizzazione, chiaramente l’idea oggi è di tutti (quando ne parlavo io “mancavo di progettualità”), l’importante è che venga fatto… ;)

(continua…)

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11 feb 11 Annunci sui portali: quanto poco vede lontano l’agente immobiliare.

Da tempo dichiaro che la politica del diffondere tutto e ovunque, riguardo agli annunci immobiliari, a mio parere sia controproducente e dannosa.

Foraggiare mille portali e portalini più o meno diffusi è creare spazzatura, esattamente la stessa spazzatura che si creava quando pubblicavamo pagine e pagine di annunci nelle riviste freepress, che finivano nelle strade a macerare, cosa che a Pistoia ha portato il Comune a emanare addirittura una ordinanza che regolarizza in modo severissimo la distribuzione del freepress: pensate che per mettere un espositore serve la DIA.

Comunque oramai il ROI della carta è vicino allo 0 (diconsi zero) con costi contatto altissimi rispetto al passato, ormai la si fa per “completezza” più che per utilità: converrebbe quasi dire “REGALO 70 EURO A CHIUNQUE TELEFONI E LASCI UNA RICHIESTA”
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05 feb 11 2015: prove di una categoria in cerca di Ruolo


Il ruolo è morto, viva il rea… volevo intitolare così l’articolo… ma sulla scia di questa “rivoluzione” mancata, sull’intenzione di toccare e rifinire la 39/89 (e la 57/2001 “l’incompiuta”) e magari di ritoccare anche il codice civile da parte di tizio e caio ho avuto un pensiero persistente che piano piano si è affermato tra le mie sinapsi…

“…a breve non ci sarà più la categoria degli agenti immobiliari come la conosciamo oggi…”.

Fermiiiii, non gioite prematuramente, non dico che gli Agenti Immobiliari spariranno, è impossibile, il mediatore è uno dei mestieri più vecchi del mondo PROPRIO perchè non conosce tempo nel quale esso non sia indispensabile… :D

Quindi per voi che siete animati da livore per questi individui non c’è speranza, se non quella di evitarli, se potete… lasciatemi parlare con chi fa il mio mestiere, con quelli che ogni giorno sperano di metter daccordo le persone per poter poi arrivare (forse) a riscuotere la pagnotta. :D

A noi che di certezze non ne hanno mai date, tranne quella del Codice Civile, che ci vogliono togliere il più possibile tutti (chissà perchè il diritto a riscuotere se fai il tuo lavoro da così fastidio… italia?), per sostituirla magari con obblighi contrattuali che sarebbero meno efficaci e più soggetti a storture… ma tant’è… this is the real world e qua fuori di persone che fanno azioni calcolando e conoscendo le possibili conseguenze praticamente non ce ne sono… (continua…)

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14 dic 10 La proposta d’acquisto, di nuovo leggo a giro gli stessi discorsi…

Come sapete, oramai, le proposte di acquisto ultimamente hanno preso delle belle botte di diritto in faccia.

E i clienti cominciano a informarsi… e non firmano più alla leggera, meno male…

Fino ad ora i miei colleghi, amavano la proposta “compromesso del compromesso”.

In pratica con 2-5mila euro tu compravi casa e avevi un diritto forte, trascrivibile tra l’altro, sull’immobile del malcapitato (perchè come si fa a dire di tutelare un venditore legando il suo immobile da centinaia di migliaia di euro a uno che versa 2-5mila euro?).

Inoltre la dicitura “entro e non oltre”, standard nei modulini tanto amati, fa la ciliegina sulla torta, nemmeno il termine inderogabile e perentorio…
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03 dic 10 Portali immobiliari: un duopolio da evitare.

Come avrete notato, la curva degli aumenti dei canoni di abbonamento dei portali maggiori è di aumento esponenziale, in maniera direttamente proporzionale alla diminuzione della loro disponibilità verso il cliente (l’Agente Immobiliare).

Forti del calo (fisiologico) del rendimento del cartaceo propongono aumenti che arrivano al 100% del canone rispetto a due anni prima.

Mettono clausole di rinnovo tacito nei contratti.

Aprono il mercato ai privati, cosa lecita se non fosse per il fatto che è il CONTENUTO a fare di questi portali quello che sono e il CONTENUTO è quello che FORNIAMO noi, CONTENUTO senza il quale nemmeno il privato avrebbe alcun beneficio nel mettere l’annuncio in un portale “vuoto”.

Alla stessa maniera di qualche MLS, ci fanno pagare il prodotto che PRODUCIAMO NOI, come se lo producessero loro, e all’aumento dell’utenza pagante, aumenta il canone, non giustificato in alcun modo dai costi per produrre (si tratta di informazioni, chi paga veramente è chi le produce, cataloga, inserisce), ma solo dall’aumento di domanda. (continua…)

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