13 feb 12 Portali e richieste, parliamone.
Continuando la disanima sul comportamento folle degli agenti immobiliari rispetto alle informazioni e alla loro gestione, che oramai delegano donando ad altri in modo quasi naturale, poi pagando per usufruirne, sotto varie forme (borsini, MLS, ecc.), vorrei soffermarmi sulla gestione delle richieste da parte dei portali.
Come sappiamo, il portale maggiore per antonomasia, imbattuto da anni è uno, ma maggiore in cosa?
Di sicuro, in traffico, non utenti unici (non lo sappiamo, lo sanno solo loro e chi gli cura il monitoraggio), che comprende appunto il traffico dei crawlers, degli agenti immobiliari, dei curiosi e dei clienti. 
Tanto per ridimensionare il dato “traffico”
E qual’è la politica usata per le richieste?
Semplice, qualsiasi richiesta fatta per un immobile viene inoltrata non solo al titolare (privato o agenzia) di quell’immobile, ma anche a tutti gli inserzionisti (agenzie concorrenti) che sono iscritti come “interessati” a quella zona. Quindi il nostro agente immobiliare, PAGA con il suo annuncio la pubblicità al portale e ai concorrenti. (io su quel portale ci sono con il contratto minimo e lo uso per ricevere appunto le generiche, per le specifiche punto ai siti proprietari).
Devo dire che questo portale aveva provato qualche mese fa a cambiare metodo, ma le lamentele che gli arrivarono gli hanno fatto propendere per tornare sul terreno battuto.
Un altro portale, invece, non manda le richieste di altri AI concorrenti ma, mi riferiscono, sembra che usi qualche algoritmo che per non “appesantire” i loro sistemi (stiamo ancora approfondendo), non manda le richieste generiche a tutti coloro che sono iscritti come interessati a quella determinata zona…. quindi qualcuno può ricevere una richiesta generica di affitto e un altro no, con il risultato che il primo magari chiude un affitto, il secondo s’attacca. Devo verificare ma ben due colleghi mi assicurano di aver avuto questa spiegazione dal reparto tecnico del portale stesso…
Non voglio riaprire la polemica con il discorso sulle mls, dove più immobili ci sono (e quindi più clienti) più paghi… quindi più informazioni la categoria di agenti immobiliari inserisce, più paga per usufruire delle stesse. INTELLIGENTE, da AGENTI, appunto, ma cosa ti aspetti quando parlando di NAR e di MLS gestita dalla categoria ti guardano come un alieno?
Beh, bando ai sospiri, nel 2008, proposi a uno dei portali maggiori con il quale ho collaborato per la creazione di tracciati xml (ai tempi erano una novità…) per import export, l’idea di fare un servizio xml anche per le richieste, i nodi tra l’altro sono semplice <nome/> <cognome/> <tel/><tipo/><budget/><testo/>. I gestionali dovrebbero prevedere un sistema di sandbox, nella quale le richieste vengono messe per poter esser analizzate, confrontate con i dati esistenti per trovare eventuali corrispondenze, per esser poi aggiunte, aggiornate, fuse o scartate.
Quindi per i portali lo sforzo sarebbe vicino allo zero, dovendo solo gestire le info che gli arrivano dai form e infilarle in un xml, a richiesta, la gestione sarebbe poi a carico di chi quelle informazioni vuole importare….
Perché non lo fanno?
Perché sono in conflitto di interesse, non lavorano mica per gli agenti immobiliari loro, lavorano per avere il monopolio e sfruttarlo, quindi aumentare poi i canoni fino a arrivare al traguardo di 5k minimo all’anno (3-400 euro mese è una cifra che i loro studi di mercato ritengono sostenibile) e per arrivarci fanno di tutto per toglierci autonomia, quindi centellinano gli accessi alle informazioni che forniscono LORO, e fanno di tutto per tenersi stretto le informazioni che gli DIAMO noi senza le quali non esisterebbero.
Bravi agenti immobiliari, continuate così.
25 gen 12 Portali immobiliari: raggiunto il Break event point?
Strani movimenti nel mondo degli annuci immobiliari on line. Dopo aver cercato ogni modo possibile per spillare soldi a noi furbacchioni, sempre pronti a cadere nelle solite guerricciole non tanto a promuovere bene un immobile ma apparire in testa, a prescidere, nelle liste e altre cose, senza riflettere quanto questa corsa al primo posto in list afosse effettivamente foriera sia di contatti che di frutti, tanto siamo abituati a navigare a vista, senza fare i conti con i numeri, questi sconosciuti, ecco che si è visto di tutto e di più:
Testi dell’annuncio allungati a dismisura da descrizione dell’agenzia, dall’orario, dal come raggiungere l’agenzia, arrivando all’assurdo che l’annuncio in se era di 20 parole e le altre 1000 erano di informazioni delle quali l’utente può fare a meno… ma chi se ne frega dell’utente…
Fotografie grandangolari che fanno sembrare un monoloculo la hall di un albergo, fossi un utente che cerca casa, preferirei delle foto brutte ma veritiere, la via di mezzo giusta sarebbe farne di belle ma realistiche.
Video inseriti mettendo le foto in sequenza con musiche che spaziano dall’ambient al classico “be bop a lula, she’s my baby” a video del nipote che fa il bagnetto, tutto è lecito salire su nella clasifica degli annunci meglio compilati 
Se non ci riesci, paghi un tot ad annuncio per metterlo in evidenza, il che ha senso su certi immobili e certi targhet, se però c’è un limite agli annunici in evidenza, se gli annunci in “evidenza sono tre pagine di risultati” forse, dico forse, hai un problema.
Poi abbiamo i famosi caricatori di portali: “carichiamo i tuoi annunci su oltre 50 portali!”, cosa che come ho già ripetutto più volte io non vedo ne qualificante ne fruttuosa: gli annunci vanno messi in pochi portali, quelli con migliore qualità e vanno controllati direttamente, con possibilità quasi immediata di cancellazione o modifica (1 giorno), magari con un occhio a quelli che ti funzionano localmente, oltre a quelli nazionali.
Esagererei dicendo che se un portale non ti porta abbastanza risultati, anche se gratuito, lo devi evitare, mischiarsi alla massa non conviene mai, specie considerando il moltiplicarsi di annunci diversi sullo stesso immobile, che possono generare fraintendimenti e confusione…
Ma del vero cliente, quello ceh cerca casa e vorrebbe avere info chiare e leggibili, gliene frega qualcosa a qualcuno?
Insomma, stiamo giungendo a un punto di svolta, dopo la borgia degli annunci dovunque e dappertutto, tipica di un modo un po’ improvvisato di lavorare e grazie alla sovrabbondanza di immobili in vendita, secondo me a pagare sarà un ritorno alla qualità e alla selezione, non solo sugli immobili che ha sempre pagato, ma anche sugli annuci, il troppo chiasso diventa caos, rumore rosa dove le informazioni se ne vanno indistinte.
Basta poi riflettere sul fatto che chiunque cerchi casa su internet praticamente gira su tutti i portali ch evengono restituiti da una ricerca sul motore preferito, quindi l’esigenza di esser dovunque non ha senso, internet non ha i limiti dei posti fisici, ogni pagina è sempre raggiungibile da qualsiasi posto, server e dns permettendo, non state a sentire bischerate di gente che parla di un terzo dei contatti, gioca con i numeri, non sono contatti unici, parla di traffico, che è molto differente da “persone”.
Poi segnalo che i portali stanno tirando i remi in barca per quanto riguarda le possibilità di sincronizzazione, specie con gli agenti immobiliari, creando collaborazioni a doppio filo per mantenere lo status quo raggiunto, creando sempre più divario tra gli Agenti Immobiliari e le LORO informazioni, e questo diniego non viene solo contro un agente intraprendente che lavora con gestionali di propria produzione (anzi, sinceramente io avrei questa possibilità) ma contro gli agenti immobiliari stessi, intesi come categoria, a pro del potere consolidato. Se parli con l’AD di uno dei portali maggiori, ti risponderà “cosa mi importa di agevolare gli agenti immobiliari, ho il 100% del targhet!”.
E intanto aumentano i loro listini del 60-80% all’anno con ritocco trimestrale.
Cosa accadrà in futuro? Vedremo, io fermo non sto di sicuro, voi che fate, pecorate ancora?
11 feb 11 Annunci sui portali: quanto poco vede lontano l’agente immobiliare.
Da tempo dichiaro che la politica del diffondere tutto e ovunque, riguardo agli annunci immobiliari, a mio parere sia controproducente e dannosa.
Foraggiare mille portali e portalini più o meno diffusi è creare spazzatura, esattamente la stessa spazzatura che si creava quando pubblicavamo pagine e pagine di annunci nelle riviste freepress, che finivano nelle strade a macerare, cosa che a Pistoia ha portato il Comune a emanare addirittura una ordinanza che regolarizza in modo severissimo la distribuzione del freepress: pensate che per mettere un espositore serve la DIA.
Comunque oramai il ROI della carta è vicino allo 0 (diconsi zero) con costi contatto altissimi rispetto al passato, ormai la si fa per “completezza” più che per utilità: converrebbe quasi dire “REGALO 70 EURO A CHIUNQUE TELEFONI E LASCI UNA RICHIESTA”
(continua…)
03 dic 10 Portali immobiliari: un duopolio da evitare.
Come avrete notato, la curva degli aumenti dei canoni di abbonamento dei portali maggiori è di aumento esponenziale, in maniera direttamente proporzionale alla diminuzione della loro disponibilità verso il cliente (l’Agente Immobiliare).
Forti del calo (fisiologico) del rendimento del cartaceo propongono aumenti che arrivano al 100% del canone rispetto a due anni prima.
Mettono clausole di rinnovo tacito nei contratti.
Aprono il mercato ai privati, cosa lecita se non fosse per il fatto che è il CONTENUTO a fare di questi portali quello che sono e il CONTENUTO è quello che FORNIAMO noi, CONTENUTO senza il quale nemmeno il privato avrebbe alcun beneficio nel mettere l’annuncio in un portale “vuoto”.
Alla stessa maniera di qualche MLS, ci fanno pagare il prodotto che PRODUCIAMO NOI, come se lo producessero loro, e all’aumento dell’utenza pagante, aumenta il canone, non giustificato in alcun modo dai costi per produrre (si tratta di informazioni, chi paga veramente è chi le produce, cataloga, inserisce), ma solo dall’aumento di domanda. (continua…)
12 giu 10 Tutti i portali sì, tutti i portali no.
Da quando l’xml ha preso piede nel trasferimento di contenuti anche nel nostro campo, i portali hanno cominciato in modo più o meno organizzato a condividere i contenuti.
Quindi anche i portali a pagamento, per agevolare la diffusione degli annunci, esportano i nostri annunci su portali “minori” o “specializzati”, fatti apposta per agevolare la penetrazione nel target di riferimento.
Poi i gestionali, vista al domanda, hanno cominciato a proporre come “surplus” dei loro servizi: “carichiamo oltre 100 portali!” si legge su molti slogan dei prodotti gestionali web based.
Siamo proprio AI, si continua a fare gli stessi sbagli di continuo.
Innanzi tutto, su internet, la reperibilità non è a rischio, non è come un locale o una vetrina, dove devi richiamare la gente affinché venga FISICAMENTE da te, il “sito” è potenzialmente raggiungibile da tutti con il medesimo sforzo.
Per farceli arrivare non devi mettere le tue riviste di annunci dovunque come si fa con il cartaceo, devi semmai indicare a tutti dove sono i tuoi annunci: sembra la stessa cosa, non lo è. (continua…)
18 gen 10 L’annuncio immobiliare, dalla carta al web.
Sembro intelligente, eh?
In questo ultimo decennio, il modo di pubblicizzare gli immobili è cambiato molto ed ha seguito una evoluzione che non è ancora conclusa.
Siamo passati dall’annuncio con AAAAAAAA all’inizio sui quotidiani agli annunci divisi per prezzo e zona con foto, ripetuti poi in elenchi catalogati per prezzo, tipologia, taglio, zona…
Dal formato tabloid in bianco e nero o dal carissimo colore in quadricromia, con le lastre sempre disallineate e quindi con quell’effetto che assomiglia ai disegni da guardare con gli occhiali stroboscopici per l’effetto 3D, alla stampa in piano su carta da 130-150, il tutto copertinato, con rivestimento in cellophane.
Dal tagliandino ciclostilato con l’elenco delle case e il numero di telefono, portato dall’Agente e imbucato porta a porta in ogni cassetta delle lettere, al “posta targhet” e alla distribuzione organizzata di stampati lucidi e profumati di inchiostro sotto forma di depliant e brochure, quando anche non delle riviste di annunci stesse…
Siamo arrivati anche alle guerre dei espositori (quelli dove vengono depositate in mostra le riviste di annunci) con i vari editori a farsi guerra di cifre, di posti, con sparizioni degli espositori stessi, o multe dei vigili urbani per “danneggiamento della cosa pubblica” e sporcizia, alle ordinanze che a Pistoia, per esempio, ne regola addirittura la messa in opera con richiesta di D.I.A., a pena di sanzione amministrativa.
Il tutto per portare alla attenzione di chi cerca casa l’informazione, per far sì che l’agognata telefonata del cliente giunga, finalmente, in ufficio.
Un caos immane di riviste e rivistine prese l’avvio, ci furono moltissime iniziative editoriali, sia per gli annunci delle agenzie che per quelli dei soli privati, questi ultimi convinti del messaggio “risparmiate soldi, pagate da soli i vostri annunci”, come se a vendere una casa fosse l’annuncio…
Poi venne il web.
Il web per molto tempo in italia, almeno dalle nostre parti, ha avuto un solo nome: casa.it (oggi per fortuna non è più così).
Con il suo programmino gestionale (basato sulle api di access), che si installava gratuitamente scaricandolo dal sito, permetteva anche l’invio di annunci in automatico, con il modem a 56k era un impresa trasferirle al sito, con i mini siti, ancor oggi uguali a quel tempo, che presentavano l’elenco delle offerte di quella agenzia e i suoi tre mesi di prova gratuita.
A quei tempi era più un modo di diffondere il nome della agenzia che di avere richieste.
Poi via via si sono sviluppati nuovi competitors (aoh! so pur l’inglese!), sia a pagamento che gratuiti, fino ad arrivare al caos odierno, dove ci sono almeno un centinaio di portali, tra quelli legati a edizioni cartacee, elenchi, a providers e a iniziative private…
Tutti collegati tra loro, anche in modo non coordinato, dove alcuni siti raggruppano semplicemente i contenuti di altri, altri ancora mantengono gli annunci anche se sono scaduti da tempo… insomma un gran caos anche lì: spazzatura digitale, in gran maggioranza.
Personalmente ho scelto per adesso di limitare la presenza degli annunci sul web a pochi portali, a pagamento per lo più, e di fare lo stesso per quanto riguarda il cartaceo, con due sole riviste di annunci scelte considerando il R.O.I. in termini di costo/contatto.
Molto ancora ha da venire, dall’augemented reality che si affaccia, grazie alle tecnologie mobili e agli smartphones, a google maps che si attrezza per la cartellonistica virtuale, da visionare in modalità “street view”.
Naturalmente non tutto ciò che è nuovo è sicuramente più efficiente del vecchio, questo vale anche per il nostro settore, dove il media che paga di più, in termini di resa, è ancora il cartello attaccato a un bell’immobile a prezzo, con il numero dell’agenzia e un banale, normale “vendesi“/”affittasi“.
Quasi completamente estinto il “Vendonsi“…
Con questo blog vorrei navigare in questo mar, che m’è dolce e utile tra l’altro, perchè mi occupo di questo oltre a fare l’agente immobiliare, vediamo dove arriviamo, se vi va, sono qui.
Saluti.
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