Come sappiamo, il portale maggiore per antonomasia, imbattuto da anni è uno, ma maggiore in cosa?

Di sicuro, in traffico, non utenti unici (non lo sappiamo, lo sanno solo loro e chi gli cura il monitoraggio), che comprende appunto il traffico dei crawlers, degli agenti immobiliari, dei curiosi e dei clienti. Tanto per ridimensionare il dato “traffico”

E qual’è la politica usata per le richieste?

Semplice, qualsiasi richiesta fatta per un immobile viene inoltrata non solo al titolare (privato o agenzia) di quell’immobile, ma anche a tutti gli inserzionisti (agenzie concorrenti) che sono iscritti come “interessati” a quella zona. Quindi il nostro agente immobiliare, PAGA con il suo annuncio la pubblicità al portale e ai concorrenti. (io su quel portale ci sono con il contratto minimo e lo uso per ricevere appunto le generiche, per le specifiche punto ai siti proprietari).

Devo dire che questo portale aveva provato qualche mese fa a cambiare metodo, ma le lamentele che gli arrivarono gli hanno fatto propendere per tornare sul terreno battuto.

Un altro portale, invece, non manda le richieste di altri AI concorrenti ma, mi riferiscono, sembra che usi qualche algoritmo che per non “appesantire” i loro sistemi (stiamo ancora approfondendo), non manda le richieste generiche a tutti coloro che sono iscritti come interessati a quella determinata zona…. quindi qualcuno può ricevere una richiesta generica di affitto e un altro no, con il risultato che il primo magari chiude un affitto, il secondo s’attacca. Devo verificare ma ben due colleghi mi assicurano di aver avuto questa spiegazione dal reparto tecnico del portale stesso…

Non voglio riaprire la polemica con il discorso sulle mls, dove più immobili ci sono (e quindi più clienti) più paghi… quindi più informazioni la categoria di agenti immobiliari inserisce, più paga per usufruire delle stesse. INTELLIGENTE, da AGENTI, appunto, ma cosa ti aspetti quando parlando di NAR e di MLS gestita dalla categoria ti guardano come un alieno?

Beh, bando ai sospiri, nel 2008, proposi a uno dei portali maggiori con il quale ho collaborato per la creazione di tracciati xml (ai tempi erano una novità…) per import export, l’idea di fare un servizio xml anche per le richieste, i nodi tra l’altro sono semplice <nome/> <cognome/> <tel/><tipo/><budget/><testo/>. I gestionali dovrebbero prevedere un sistema di sandbox, nella quale le richieste vengono messe per poter esser analizzate, confrontate con i dati esistenti per trovare eventuali corrispondenze, per esser poi aggiunte, aggiornate, fuse o scartate.

Quindi per i portali lo sforzo sarebbe vicino allo zero, dovendo solo gestire le info che gli arrivano dai form e infilarle in un xml, a richiesta, la gestione sarebbe poi a carico di chi quelle informazioni vuole importare….

Perché non lo fanno?

Perché sono in conflitto di interesse, non lavorano mica per gli agenti immobiliari loro, lavorano per avere il monopolio e sfruttarlo, quindi aumentare poi i canoni fino a arrivare al traguardo di 5k minimo all’anno (3-400 euro mese è una cifra che i loro studi di mercato ritengono sostenibile) e per arrivarci fanno di tutto per toglierci autonomia, quindi centellinano gli accessi alle informazioni che forniscono LORO, e fanno di tutto per tenersi stretto le informazioni che gli DIAMO noi senza le quali non esisterebbero.

Bravi agenti immobiliari, continuate così.

Testi dell’annuncio allungati a dismisura da descrizione dell’agenzia, dall’orario, dal come raggiungere l’agenzia, arrivando all’assurdo che l’annuncio in se era di 20 parole e le altre 1000 erano di informazioni delle quali l’utente può fare a meno… ma chi se ne frega dell’utente…

Fotografie grandangolari che fanno sembrare un monoloculo la hall di un albergo, fossi un utente che cerca casa, preferirei delle foto brutte ma veritiere, la via di mezzo giusta sarebbe farne di belle ma realistiche.

Video inseriti mettendo le foto in sequenza con musiche che spaziano dall’ambient al classico “be bop a lula, she’s my baby” a video del nipote che fa il bagnetto, tutto è lecito salire su nella clasifica degli annunci meglio compilati

Se non ci riesci, paghi un tot ad annuncio per metterlo in evidenza, il che ha senso su certi immobili e certi targhet, se però c’è un limite agli annunici in evidenza, se gli annunci in “evidenza sono tre pagine di risultati” forse, dico forse, hai un problema.

Poi abbiamo i famosi caricatori di portali: “carichiamo i tuoi annunci su oltre 50 portali!”, cosa che come ho già ripetutto più volte io non vedo ne qualificante ne fruttuosa:  gli annunci vanno messi in pochi portali, quelli con migliore qualità e vanno controllati direttamente, con possibilità quasi immediata di cancellazione o modifica (1 giorno), magari con un occhio a quelli che ti funzionano localmente, oltre a quelli nazionali.

Esagererei dicendo che se un portale non ti porta abbastanza risultati, anche se gratuito, lo devi evitare, mischiarsi alla massa non conviene mai, specie considerando il moltiplicarsi di annunci diversi sullo stesso immobile, che possono generare fraintendimenti e confusione…

Ma del vero cliente, quello ceh cerca casa e vorrebbe avere info chiare e leggibili, gliene frega qualcosa a qualcuno?

Insomma,  stiamo giungendo a un punto di svolta, dopo la borgia degli annunci dovunque e dappertutto, tipica di un modo un po’ improvvisato di lavorare e grazie alla sovrabbondanza di immobili in vendita, secondo me a pagare sarà un ritorno alla qualità e alla selezione, non solo sugli immobili che ha sempre pagato, ma anche sugli annuci, il troppo chiasso diventa caos, rumore rosa dove le informazioni se ne vanno indistinte.

Basta poi riflettere sul fatto che chiunque cerchi casa su internet praticamente gira su tutti i portali ch evengono restituiti da una ricerca sul motore preferito, quindi l’esigenza di esser dovunque non ha senso, internet non ha i limiti dei posti fisici, ogni pagina è sempre raggiungibile da qualsiasi posto, server e dns permettendo, non state a sentire bischerate di gente che parla di un terzo dei contatti, gioca con i numeri, non sono contatti unici, parla di traffico, che è molto differente da “persone”.

Poi segnalo che i portali stanno tirando i remi in barca per quanto riguarda le possibilità di sincronizzazione, specie con gli agenti immobiliari, creando collaborazioni a doppio filo per mantenere lo status quo raggiunto, creando sempre più divario tra gli Agenti Immobiliari e le LORO informazioni, e questo diniego non viene solo contro un agente intraprendente che lavora con gestionali di propria produzione (anzi, sinceramente io avrei questa possibilità) ma contro gli agenti immobiliari stessi, intesi come categoria, a pro del potere consolidato. Se parli con l’AD di uno dei portali maggiori, ti risponderà “cosa mi importa di agevolare gli agenti immobiliari, ho il 100% del targhet!”.

E intanto aumentano i loro listini del 60-80% all’anno con ritocco  trimestrale.

Cosa accadrà in futuro? Vedremo, io fermo non sto di sicuro, voi che fate, pecorate ancora?

In un mondo perfetto, alla REALTOR, le informazioni possono esser condivise con tutti, perché il rapporto di collaborazione tra venditori e Agenti immobiliari è pressoché totale (oltre a una cultura che non tenta sempre di fregare il prossimo, sfruttandolo il più possibile e pagandolo il meno possibile “ma anche no” (cit. ) che è pure meglio..

Oggi alcune tecnologie sono alla portata di tutti gli Agenti, che le usano a loro “vantaggio” ma le subiscono pure, perché non hanno mai guardato due passi avanti, ma sempre e a malapena UNO soltanto, d’altronde “ho da lavorare” è la frase che più sentirete dire quando proverete a spiegargli che dovrebbero interessarsi anche a cosa a accade DOPO una loro azione.

Dove voglio andar a parare?

Semplice, oltre al vecchio adagio che ripeto da un po’ di anni (mediamente mi ci vogliono 5 anni per farmi ascoltare dai miei colleghi), del fatto che non è PRODUCENTE affatto diffondere gli annunci su qualsiasi portale, specie se gratuito (e oggi non lo è anche perché se si usano gli stessi testi sul sito aziendale e sui portali, subiamo possibili penalizzazioni SEO), c’è un rischio ancor a più elevato, che è la perdita del controllo delle informazioni che produciamo e che magari vorremmo tenerci per noi.

Comprendo però che se vi parlo delle informazioni non capireste, quindi farò esempi concreti delle conseguenze possibili (è un eufemismo, sta già accadendo ma non lo sapete).

Prima conseguenza:

I portali et simila si arrogano il potere di dire quanto vale un ‘immobile in una determinata zona, partendo da cifre nominali, il che è un assurdo, Un conto è se mi parli di “richiesta media” e di “trend” un conto è che ti proponi come fonte attendibile di valori dai quali uno dovrebbe desumere i prezzi pagabili in una determinata zona, non sto a spiegare il perché sia un assurdo perché è un tema da sviluppare e non voglio farlo, ora.

Seconda conseguenza:

Qui dovrete stare ancora più attenti per capirmi.
Quando un Agente immobiliare, specie attraverso servizi dedicati di caricamento nei portali “selvaggio” pensando di fare e farsi del bene, esporta i dati attraverso il gestionale ecc., non capisce che anche se una informazione viene “nascosta” (indirizzo?) questa viene comunque trasmessa, e quindi elaborata e quindi messa a disposizione, a prescindere dal fatto che venga mostrata o meno nella scheda “dettagli”. Quindi, nonostante io abbia detto di non mostrare l’indirizzo, nel database dove le informazioni vengono raccolte l’indirizzo c’è eccome, come prima motivazione questo avviene per geo posizionare l’immobile.

Ci siete fino a qua?

Bene, ora immaginate che io che gestisco il servizio di caricamento mi metta in testa di fare un portale, una piattaforma dove metto a disposizione di tutti la possibilità di fare una ricerca geografica precisa (tipo Via dei Platani, 9) e questa produca una serie di risultati basati su quel dato, cioè tutte le case che sono in via Platani, magari evidenziando o comunque mostrando quelle che sono al numero civico “9″. Certo che sulla scheda, se voi avrete detto che l’indirizzo deve esser “nascosto”, magari non sarà palesato, ma a me che cerco casa in via dei Platani, maga i in via dei platani 9 o li vicino, a me che “le agenzie non le voglio pagare, grazie per la “catalocalizzazione” degli immobili, bravi bischeri, ma faccio da me”, chi mi impedisce di pagare il servizio alla piattaforma, fare una ricerca in un form, stamparmi le schede e le foto di tutte le case di via dei platani, magari “9″, e tanti saluti?

Meditate gente, a sentirsi tropo furbi, cercare scorciatoie senza preoccuparsi, alla lunga ci si rimette.

Premesso che anche io credo che l’AI non debba arrogarsi TITOLI che non ha, non concordo con chi sostenga che un AI che non tenda a migliorare se stesso e si mantenga sul “minimo indispensabile” (concetto strano direi visto la velocità con la quale le leggi e il MONDO cambiano) sia della stessa qualità di quello che invece cerca di aumentare le proprie conoscienze e di aumentare la propria professionalità (NON diventare professionista attraverso l’istituzione di obblighi, che semmai rende burocrati).

Insomma, se non si vuole migliorare se stessi e aumentare la qualità del proprio lavoro (che non significa affatto arrogarsi compiti che non si hanno) nessuno vi obbliga, ma almeno la decenza di riconoscere che chi lo fa è potenzialmente MIGLIORE la si deve avere.

E se si capisce questo si capirà anche che in fondo non migliorare se stessi (come si voglia farlo) è un peccato, perlomeno, di accidia.

Molti sono convinti che “basta vendere” però poi gli stessi si lamentano della bassa qualità dell’AI medio o della nomea della categoria (che dipende anche dai nostri strafalcioni, sì cari colleghi): interessante modo di pensare non trovate?

Gli stessi poi si arrogano la qualità di GARANTI sostenendo che uno può firmare un compromesso sulla base dei LORO controlli ( visure, documenti)… però non importa che sappiano tante cose eh?

Molti propongono monete di scambio: ” se io devo diventare migliore almeno mi si renda obbligatorio: se compri o vendi passi da un AI, per legge”.

CEEEERRRRRRTOO! Tanto l’italia ha bisogno di altri burocrati….

Io credo che la verità, se c’è, stia passando per caso… nel senso che si sbagli approccio alla questione secondo me.

Devo dire che effettivamente riscontro molta più prudenza e dubbi in chi è più formato che in chi è “appenasufficientemente formato”, il secondo si fa meno problemi, è vero.

Esiste però un mercato, tale mercato sta maturando delle dinamiche nuove e i clienti hanno consapevolezze ed ESIGENZE diverse rispetto al passato mi sembra (sopratutto gli acquirenti!), potrebbe essere una mia impressione, eh?

Se quanto penso è vero, probabilmente avere qualche punto in più aiuterà se così non è poco male, non credo che conoscere più cose di un collega possa nuocermi più di tanto.

Saluti.

Tali rumori mi hanno fatto pensare, nella mia paranoia occasionale, anche di esser intercettato (oh, oggi giorno se non sei intercettato, non sei nessuno!)…

Il mio IPHONE ha loggato tutti i miei spostamenti!

Poi leggo che APPLE logga i miei spostamenti, scarico il programmino e

ODDIO!!!

(vostro) :

il file consolidated.db nasconde davvero i miei spostamenti da quando ho l’iphone!

E orrore degli orrori vedo che in pratica, se non avessi lavorato per l’associazione, non mi sarei mosso da casa!

L’immagine in alto altro non è che la mappa dei miei spostamenti che l’iphone ha loggato, a mia insaputa, senza chiedermi il permesso, che il programmino che ho scaricato permette di visualizzare sia in termini di tempo (dove sono stato ad esempio a novembre 2010) che totale… se mi capita di beccarvi l’iphone mi diverto a vedere dove siete stati mese per mese pure voi…

Valutare l’immobile ai fini della indicazione del prezzo di mercato.

Trovare cioè quel numero il più possibile vicino al prezzo che verrà pagato davvero all’eventuale futuro (prossimo) rogito notarile.

Per un AI è prassi, consuetudine e direi quasi, dovere, indicarla a quel proprietario che gli si rivolge per avere indicazioni utili a formare quel prezzo richiesto che poi apparirà negli annunci per la promozione dell’immobile.

Troppo alto, vieni scartato, troppo basso vieni assalito e ci “rimetti”.

Si deve introdurre dei concetti adesso, per continuare, il primo, senza scendere in tecnicismi, lo chiameremo “conoscenza del mercato di riferimento” dell’AI, il secondo lo chiameremo “affidabilità” e  il terzo lo chiameremo “trasparenza“.

Cosa rende una stima AFFIDABILE oggi?

Il fatto che al rogito, la cifra versata da chi compra sarà probabilmente il più possibile vicina a quel valore stimato sinteticamente dall’AI: più è vicino più la stima è stata affidabile.

Quindi per sapere se la stima è corretta si deve aspettare di averlo venduto, perchè non abbiamo alcun altor metodo di confronto, visto che perfino la stima non è ricostruibile, in quanto sintetica, ad occhio!

L’ai ti arriva in casa e dice “secondo me 250 k trattabili fino a 220“.

Attenzione, tale valutazione NON è detto che sia errata, specie in presenza del concetto n° 1: la conoscenza del mercato di riferimento.

Di contro però si può sostenere che in presenza di un AI con meno esperienza la valutazione è molto meno affidabile e il risultato sarà magari quello che accade tutti i giorni dappertutto: valutazioni fatte per compiacere il proprietario e intanto prendersi un incarico, magari in esclusiva con quel prezzo lì, fuori da ogni logica, indicato come prezzo dal quale, portata una proposta conforme, l’AI riscuote come minimo la penale, ti porta 50 visite 40 delle quali volevano comprare tutt’altro e altrove, poi ti prende per sfinimento telefonandoti al ribasso, cercando di far calare la cifra sull’incarico.

Gli ai tra l’altro sono la fonte preferita dei periti, sono infatti la fonte che oltre a conoscere i prezzi VERI pagati per gli immobili conoscono anche il sentiment, perchè lo vivono, e percepiscono i trend (gli andamenti del mercato) sulla loro pelle: sono i naturali conoscitori del mercato immobiliare.

Non hanno però mai avuto interesse ne ad esser trasparenti nelle stime (mica le mettono per iscritto di solito) ne a formarsi le capacità di farle in modo più “scientifico”.

Poi però si lamentano (sport nel quali sono imbattutti) se qualcuno (gli ALTRI di certo! mai uno che dicesse anche io sbaglio qualche volta) fa le valutazioni sballate.

Mi chiedo come si possa contestare QUALSIASI valutazione sulla base del NULLA, cioè del fatto che le stime vengono fatte ad OCCHIO, rilasciate a VOCE, tramandate ad ORECCHIO, sentite a PELLE e con molto NASO: stime extra – sensoriali direi, quindi per definizione MISTERIOSE…

Mi spiego meglio con una domanda: a parità di esperienza sul mercato due AI valutano la stessa casa uno 220 uno 280, entrambi sono vecchi del mestiere e lavorano in quella zona, come faccio io a valutare quale delle due stime sia più affidabile se non ne posso ricostruire la computazione?

Torniamo a quanto detto prima: la cifra versata da chi compra sarà probabilmente il più possibile vicina a quel valore stimato sinteticamente dall’AI: più è vicino più la stima è stata affidabile.

Questo è un concetto molto forte, vale QUASI sempre e i casi in cui non vale significa che manca uno dei presupposti fondamentali dettato anche da alcuni assunti delle best pratictes: “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di causa, con prudenza e senza costrizioni” quindi se non ci sono fattori che inficiano le posizioni delle parti, il prezzo pagato sarà il più probabile valore di mercato.

Se si volesse esser pignoli si potrebbe affermare che l’assunto è fallace perchè un affare potrebbe chiudersi a un dato prezzo anche per effetto di una normale trattativa che poi sfoci in un pagamento di prezzo che sia, in effetti, più basso di quello ottenibile.

Se ciò è vero per UNA compravendita non è vero per N compravendite.

Si può infatti sostenere che date N compravendite di immobili simili per caratteristiche e zona, il prezzo pagato (eseguito il dovuto procedimento tipico della MCA, calcolati i prezzi marginali e riportati gli immobili comparabili a una condizione di equità) sarà quello più possibile vicino al valore ottenibile anche da un altro immobile simile non ancora venduto.

Ecco che fare delle stime IVS con i vari metodi di comparazione o di capitalizzazione (il costo costruzione lo lascerei di sicuro ai tecnici) sono i metodi più TRASPARENTI, cioè quei metodi che permettono a chiunque di sapere quali delle due stime dei nostri due agenti di sopra sia più AFFIDABILE o comunque di sceglierne UNA (o nessuna) perchè analizzando il percorso seguito dall’Ai valutatore, si arriva a poter scegliere, anche a ragion veduta, a cosa credere e a cosa no.

L’introduzione del concetto TRASPARENZA risolve molti dei problemi di tutti, dei clienti, degli istituti e degli AI che si lamentano dei loro colleghi che valutano le case male (loro).

Attenzione, la trasparenza può esser adottata anche in una semplice stima sintetica monoparametrica, ma presuppone che si descriva sia il metodo estimativo usato, che da dove si è preso i dati.

Questo significa che una stima extra-sensoriale come quella sopra descritta avrà nella due diligence “Ho valutato la casa secondo la mia esperienza e conoscenza del mercato, i dati sono nella mia testa e secondo me va bene così”, che poi è il metodo che usano anche i colleghi “cattivi” (sempre loro) ipervalutatori da incarico.

Non fraintendetemi, pure io faccio le stime extrasensoriali, ma solo perchè ancora non sono in grado di farle meglio, metto però per iscritto dove ho preso i valori e come sono arrivato al risultato.

Spesso ci becco, altre volte meno poche volte vado completamente fuori… quindi la mia di sopra è una riflessione, semplice, che volevo condividere con voi e chi in soldoni si potrebbe sintentizzare in:

 ”se si può fare meglio, perchè si continua a fare male?”

Per non parlare dei danni che hanno fatto i borsini, colpevoli di aver portato alla ribalta il prezzo €/mq che oggi è stato elevato da parametro di confronto particolare a misura assoluta del mercato di riferimento, portando perfino i portali immobiliari a credere di poter dare dati di prezzo affidabili basandosi sui prezzi nominali degli annunci!!!

Ma per favore…sarebbe come usare il termometro per scaldare l’acqua.

MA la categoria resiste, come sempre quando gli suggerisci qualcosa, gli fai notare che il dpr 131/98 ecc. non basta più per avere una certezza di conformità di murazione (e se manco si misura tutti nello stesso modo come si fa a confrontare le stime), gli fai notare che ci sono vie che stanno prendendo piede (ABI, AdT, alcuni tribunali ecc.) come le IVS…. ti roispondono come al solito quando finiscono gli argomenti: “l’importante è vendere” che è pure errata come frase per un mediatore (dovrebbe essere “l’importante è far compravendere“).

Come sempre si vuole che tutto cambi e tutto resti com’è, in soldoni l’ai non si smentisce e liquida ogni situazione con “io ho ragione, siete voi a sbagliare, quindi adattatevi voi”.

Premesso che da quando faccio ‘sto lavoro NON è mai bastato e SOTTOLINEATO che far incontrare le parti, fino a raggiungere un accordo prima e il rogito poi spesso sa di miracoloso, mi viene detto che un AI non è professionale se non produce una serie di documenti.

Ora, per amor di qualcosa di superiore che architetta l’universo, certi discorsi un li posso sentire.

Ma non perchè di fondo non siano con una fondatezza anche se vuoi condivisibile, ma perchè sono veramente pericolosi.

Gli ai, con le esclusive che prima o poi verranno parificate al mandato con sentenze che già cominciano a uscire, con penali che spesso il giudice non gli riconosce manco se si svenano, rinunciando sempre più sia all’istituto della mediazione tipica, che ripudiano in favore di impegni contrattuali, perdendo tutela (non ve lo spiego più perchè, arrivateci da soli) e creando situazioni al limite del paradossale, con proposte d’acquisto che diventano compromessi con 2000 euro di caparra confirmatoria e la gente va nella … melma,  con la pretesa di diventare certificatori della sicurezza di un affare non avendone ne titolo, ne capacità, ne autorità, ne mezzi e con il loro continuo vergognarsi dell’UNICA cosa che li rende utili (far incontrare le parti appunto, ausiliare il mercato) e insostituibili, ecco che per primi LORO STESSI, ne diminuiscono l’importanza e la sminuiscono a mera funzione accessoria, dando ragione ai luoghi comuni che dicono “ma l’ai cosa fa?”.

Colleghi cari, io capisco che a livello demagogico sia affascinante e pure convincente l’argomentazione, ma sempre se si parte da una certezza, la certezza di conoscere cosa fa un AI, davvero, qual’è la sua area d’azione, quella che nessuno può prendergli di FATTO, perchè l’unico modo di fare la funzione di un AI è fare l’AI.

Le visure, la raccolta documenti ecc. la può fare chiunque, spesso meglio.

ATTENZIONE, io non dico che non sia da fare, infatti, in Toscana specialmente, è uso comune fare questi controlli anche grazie al fatto che in TOSCANA le RTN sono all’ordine del giorno, non è questo che fa qualità del lavoro dell’ai, semmai è una parte della qualità del lavoro stesso, irrinunciabile forse, oggi, ma NON centrale!

Studiatevi la EN15733, tra l’altro divenuta UNI senza esser stata tradotta (mistero) e cercate di capire il disegno di insieme se vogliamo rivedere la professione… anzi il mestiere ( Io preofessionista non sono, sono semmai professionale)
Quindi si all’elevazione della professione, ma la raccolta della documentazione è misera cosa rispetto alle problematiche delle esclusive con clausole vessatorie e contro il mercato, è ben poca cosa rispetto alla mancanza di un iter sicuro nella compravendita com quello francese, è pochissima cosa rispetto alla mancanza di comunicazione sia della categoria verso i clienti sia dello stato verso  i cittadini.

Se la qualità di un AI la si misura dal numero di documenti raccolti mi pare molto riduttiva… ma proprio tanto tanto.
Se questa raccolta è indubbiamente utile, andare a chiedere una riforma in questo senso a mio parere è ridicolo, uno perchè si ragiona sempre in termini di obblighi, doveri, diritti senza ragionare su cosa voglia il cliente e fare una severa autoanalisi di come certe storture abbiano generato mostri come le esclusive a 0% dal venditore (ma sono mediatori eh?) trasfomrandoci in mentecatti mendicanti.

Non si diventa professionisti perchè si deve ottemperare a degli obblighi….
So che il mio è un appello che non avrà alcun riscontro, conosco la categoria, quanto sia ben poco capace di rinnovarsi in direzione cliente, in modo VERO e non di facciata, e vuoi mettere farsi firmare una bella esclusiva con penale così da bloccarre il mercato per un certo periodo di tempo a mio favore, anche se non faccio un bel nulla o da me o non compri! (grande esempio di ausilio del mercato).
Perchè non si fa una bella esclusiva dove il proprietario possa vendere a chi trova da se, dove la penale scatta solo in caso di scoperta di pubblicità dell’immobile da parte di altre agenzie o del propreitario e dove c’è solo un rimborso spese con disdetta possibile dietro pagamento?
Perchè se io proprietario non sono soddisfatto devo rimanere legato a te che non mi piace come lavori e non posso, pagando il disturbo, andare a servirmi altrove?
Si perderebbe le parti di garanzia parassitarie?

Si vuole continuare a esser nel MEZZO del mercato invece di porsi al fianco dello stesso?

Ma fate i mandatari allora e non rompete “i ball” a noi mediatori!.

Si ragiona sempre in termini di obblighi e doveri e mai di propensione, di disponibilità, di fiducia, di orientamento al cliente.

Chissà, forse le mie visioni sono destinate a avverarsi…

Mettiamo che un giorno, un collega con il quale collaboriamo, mi ricontatti per comunicarci che il cliente che aveva portato su un immobile del quale ci occupavamo, voleva arrivare a conclusione.

Mettiamo che la cosa sia di anni fa, ma riallacciando i rapporti con il proprietario, ci dice che è ancora in vendita, di andare avanti e di aver dato tutto in mano a un professionista che gli cura la pratica e ci da il numero.

Mettiamo che:

- Contattiamo il professionista e gli comunichiamo che il cliente si è ripresentato e vorrebbe portare il suo tecnico un ultima volta per formulare la proposta.

- Il professionista ci dice di aver dato mandato (che poi è un incarico ma come si sa in italia …) a un collega, in via esclusiva. Io gli faccio notare che a me non riguarda quel rapporto, sono problemi suoi e gli dico che comunque la prima cosa da fare è tutelare gli interessi del venditore e del cliente, quindi intanto proseguire con l’operazione, almeno ETICAMENTE  questo è il comportamento da tenere, poi gli eventuali accordi tra mediatori li negoziamo tra di noi.

- Ci lasciamo d’accordo per risentirci.

- Il professionista contatta il collega al quale ha dato l’esclusiva, che a sua volta ETICAMENTE cerca di scavalcarci contattando non NOI, ma il collega nostro collaboratore. La tesi del collega “esclusivista scavalcatore” è che il nostro intervento è “vecchio”, quindi non più valido. (il suo invece è degno di nota eh? parassita).
Ora, se avesse un minimo di intelligenza capirebbe che l’intervento del mediatore NON è la visita all’immobile e comprenderebbe che se IO mediatore chiamo il propreitario per dire che ho il cliente trovato collaborando con X oggi si è deciso, tu mi dici che l’immobile è in vendita e di proseguire la mediazione è di oggi, non di ieri, l’azione da contatto sociale è attuale, viva e vegeta: non è che tu collega che non ha fatto nulla per far si che accadesse l’affare oggi mi dici “ma io ho l’esclusiva” e guadagni un diritto sulla mediazione che ti può dare la possibilità di contattare il collega con il quale l’affare è nato e scavalcarmi, sei TU, esclusivista che non hai fatto un bel niente per concludere l’affare, ti sei limitato a prenderti un incarico per conoscenza nemmeno diretta del proprietario e ad ALZARE il prezzo in pubblicità! Semmai i tuoi rapporti sono con il proprietario, che per tramite del professionista ti ha dato l’incarico.

Sarebbe interessante, in una causa, sentir elencare le azioni che ognuno di noi AI ha fatto per far nascere questo affare e sentire dire:

Agente A (noi): “io ho preso l’incarico e collaborato per trovare un cliente con l’agente B”

Agente B (il nostro collega collaboratore): “Io ho trovato il cliente e fatto le visite assieme ad A, poi sono stato ricontattato dall’acquirente”

Agente A e B “Assieme abbiamo ricontattato il proprietario che ci ha detto di andare avanti  e di contattare per questo il professionista”

Agente C (l’esclusivista) “Io sono stato seduto in scrivania, ho messo la pubblicità dell’immobile a un prezzo più alto, poi mi ha chiamato il professionista che mi ha dato l’incarico per dirmi che l’Agenzia A collaborando con B avevano praticamente chiuso l’affare, allora io ho contattato B per cercare di scavalcare A”.

Chiaro che è tutto inventato… ma sulla base di fatti che sono accaduti e che accadono.

E poi ci si lamenta della gente che ci vede come un ostacolo e un costo in più.

Imparate a mostrarvi con trasparenza: non siete mediatori, quindi non mischiatevi con noi.

L’esclusiva come è pensata oggi è solo una turbativa del mercato.

Esempio di medi-azione tipica

Dunque, analizziamo oggi, dal punto di vista di un cliente (e non dal sempiterno modo di vedere a imbuto dell’AI, categoria che vi ricordo comprende lo scrivente e quindi anch’esso rientrante in tale handicap).

Sentendo i clienti, che scrivono in giro le loro dis-avventure, sono arrivato a catalogare alcuni modi di fare l’AI, che cercherò di descrivere sotto, in modo più sintetico possibile (per me).

Spesso, l’agente immobiliare con esclusiva dogmatica, se leggi cosa scrive si fa scappare che “venderà l’immobile al maggior prezzo possibile”, poi se gli fai notare che non è molto “neutrale” come modo di pensare ritorna mediatore, affrettandosi a sostenere che lui media ecc.ecc. dice addirittura che la sua valutazione ha contribuito il mercato a funzionare meglio…  oppure dice che avendo l’immobile in esclusiva lo lavora meglio…. prendiamolo per buono, anche se secondo me non è cos’ scontato per la mia esperienza (quindi limitata e discutibile) e analizziamo altri aspetti.

Se è vero che in alcuni casi specifici la valutazione dell’AI è sicuramente valida e arriva al risultato dichiarato, ciò non è dovuto alla tipologia di incarico e non è legato a questo evento in nessun modo, ma da fattori che possono comprendere sia la capacità di estimo dell’AI, sia la… fortuna

Infatti, mi pare che la percezione (percezione soltanto?) della qualità delle valutazioni di coloro che hanno la necessità di farsi dare incarichi esclusivi non sia di grande affidabilità… ma se vogliamo ignorare anche questo problema… andiamo avanti.

Ma io (AI o proprietario) che ho un incarico con certe clausole, sono indipendente e libero o sono costretto ad adempiere a qualche obbligo particolare?

Delle due l’una, o ti poni rispetto a una richiesta di un proprietario in maniera “professionalmente distaccata” o ne sostieni le ragioni.

Sostenerne le ragioni non è da mediatore è da venditore o da mandatario.

Altra cosa è cercare, in fase sia di acquisizione che di trattativa, di far notare al proprietario o all’acquirente quanto le cifre si discostino dalla possibilità di reale prezzo di chiusura, in relazione all’oggetto e al mercato ed alla situazione specifica, che è SEMPRE diversa, senza scrivere che una proposta a x-mila euro fa scattare il diritto alla provvigione: come faccio a sostenere di esser disinteressato se allo scattare di una certa cifra , a prescindere dall’accordo delle parti, io guadagno dei soldi?

Non fraintendete, la cosa è perfettamente legale ed onestissima, solo che sa molto di MANDATO a vedere e pochissimo di incarico alla mediazione, nelle quali le cifre non sono che una conseguenza e non uno scopo, quello che critico è il miscuglio, non ci si può chiamare tutti MEDIATORI, non ha senso.

Se poi qualche cliente percepisce questo come un “abuso” non lamentiamocene, chiaro che ci mette tutti nel medesimo calderone, vista la confusione, e vive la confusione come un modo per “fregarlo”…

Tale pratica, in alcune zone di  italia, come Roma ad esempio, ha generato il fenomeno dell’AI mendicante, cioè quell’AI che va a prendere incarichi a 0% dal venditore, facendo pagare  (o cercando di…) al malcapitato acquirente anche il 4-5%.

Se prima ci trovavamo davanti a un caso dubbio, a livello etico, nel quale il mediatore potrebbe esser tacciato di “mandatarismo occulto” qui siamo all’eccesso diabolico:

L’Ai si fa dare un incarico da chi non pagherà nulla, il quale detta condizioni (il prezzo) e quindi esige rappresentanza affinchè vengano soddisfatte, e si fa pagare da chi ne subisce i limiti (l’acquirente) in TOTO.

Anche questa, a mio parere, non è mediazione atipica, ma mandato, occulto.

Sarebbe molto più trasparente fare i mandatari, dichiararlo, e presentare prezzi al mercato comprensivi della mediazione, che potrebbe egualmente esser dichiarata; non vedo alcuna differenza peggiorativa infatti nel presentarsi sul mercato indicando che il prezzo proposto comprende la mediazione del amndatario di x% o di x euro, ricordo a tutti che la legge ci impone di dichiarare in maniera trasparente in nostri incassi al rogito, quindi è un segreto di pulcinella.

Quali situazioni generano questi “mostri”?

Es.

Un cliente va a vedere con l’agenzia A (non importa che tipo di incarico abbia nell’analisi proposta)un immobile, fa una proposta, ma l’affare non si chiude.

Poi lo stesso cliente, girando a vuoto per un po’, decide che la casa vista con l’agenzia A è la migliore, e disposto a andare ancora più incontro della prima volta alle pretese del proprietario, essendo onesto, torna all’agenzia A di sua iniziativa e scopre, suo malgrado, che l’immobile adesso è in esclusiva all’Agenzia B, con incarico da mendicante (0% dal venditore).
Chiaro che l’agenzia B non vuole collaborare e l’agenzia A non vuole rinunciare al suo compenso

Chiaro che trattare tramite l’agenzia A è difficile per il cliente perchè il proprietario ha la spada di damocle della penale…

Bel modo di ausiliare il mercato.

Mi piacerebbe che questo distinguo fosse forte e ben marcato, tra mandato e mediazione e non come adesso così fumoso e chiaramente strumentale alla convenienza di alcuni, per ridare l’orgoglio e far riconoscere l’utilità sociale della mediazione TIPICA, quella da contatto sociale, quella che sottostà alle leggi della trattativa pura, pulita, priva di interferenze di qualunque tipo, quella dove le parti e il mediatore abbiano come unico scopo la conclusione dell’affare con la soddisfazione di tutti, lasciando tutti liberissimi di fare come vogliono senza alcuna conseguenza.

Superi, penali assurde, rapporti con i clienti basati sulla sfiducia e sulle firme e le impronte digitali, non possono che creare la situazione che oggi viviamo.

Anche questo è marketing, al contrario però.

Saluti.

non dormo,

ne approfitto per sistemare un server backup in casa,

avvio l’istallazione di centos…

mi viene da fare un bilancio…

lo condivido.
Era il 2006 ( 2007?) quando pensai al libro della casa, un progetto che legava delle semplici esigenze al fine di rendere trasparente e facilitato il processo di controllo degli immobili (e non che ne certificasse la qualità a prescindere da questi) e la raccolta di una documentazione corretta e rivista per non incorrere in sorprese, che non sono certo scovabili con due visurine, il progetto era ed è semplice, con bassi costi e agevolava tutti, proprietari, geometri, acquirenti ed AI… Oggi Roberto Spalti mi segnala che la cosa la stanno vendendo. Probabilmente tra un po’ gli AI lo compreranno e saranno finalmente contenti, gratis un vale nulla. Anche questo progetto l’ho presentato in federazione.

Era il 2007, quando con immobilmente.com prima e nel 2008 con immobiliare.it poi (quante mail con F. Scordamaglia) si sviluppava il nostro sistema di esportazione xml dal quale poi nacque l’idea che oggi è federativa…oggi è una realtà diffusa e utilizzata da tutti… e il progetto è stato finalmente recepito e in via di realizzazione, chiaramente l’idea oggi è di tutti (quando ne parlavo io “mancavo di progettualità”), l’importante è che venga fatto…

Nel 2008 si discuteva con Boraso e nel 2009 si lanciò la piattaforma (oggi non attiva) di raccolta dei comparabili, quando ancora l’ivs manco sapevo cosa era (infatti le maschere di immissione dati non erano orientate all’ivs), con la quale ottenni il sospetto e l’astio di molti rappresentanti delle associazioni, che ritennero pericoloso il progetto (se qualcuno mi spiega cosa c’è di pericoloso nella raccolta di dati geolocalizzati rispetto alla metodologia diffusa di campionamento “fant-scientifico” che consiste nella telefonata con domanda “quanto vengono da te le case”…) quanto è difficile fare qualcosa per questi AI….  oggi la raccolta dei comparabili comincia a diventare una necessità… oggi capisco anche che il progetto probabilmente fallì perchè sbagliai a dargli il nome “borsino”… tralascio (ma anche no ) di dire che molti ne segnalavano la trasparenza come pericolosa… (brrrrr) (anche questo realizzato da Boraso.com GRATIS, a disposizione degli AI, mi dettero fiducia, sbagliando) Progetto presentato in federazione, trasformato in altro, come sempre.

Ho gestito il blog degli agenti immobiliari per due anni, direi il primo esperimento social della categoria (con almeno poco sotto il millione di visitatori intendo), oggi divenuto altra cosa. (della Boraso.com) andata benino, mi è servito per capire la differenza tra chiacchere e fatti.

Creato sempre grazie alla Boraso il wiki.immobiliare… credo che non esista più, progetto direi fallito comunque…. certo anche io, pretendere di far usare i tag di formattazione di una piattaforma wiki agli AI…
Sotto varie spoglie scrivo in vari forum per proteggere (cercare di) la categoria (quando oggettivamente è possibile) dai luoghi comuni, che spesso manco mi riguardano perchè mi trovo a dover difendere gente che opera in modo che io proprio non concepisco come mediazione.
Quindi ho avuto idee prima di altri, con l’intenzione di condividerle con altri perchè solo così ci vedevo una utilità vera, che o sono fallite o sono diventate realtà che hanno portato vantaggi ad altri, altri che spesso mi trovo a difendere pur non condividendone i modi di agire.

Che dire… sono un coglione.
E alla boraso.com hanno la mia foto con le freccette infilate.

Speriamo che almeno da tutto questo lavoro esca fuori qualcosa di buono.

A breve mollo, e vi lascio con altri imbonitori (spero di aver le palle per smettere di regalare).
Buon giorno people.