in ponzianismo, Pubblicità e marketing

Portali immobiliari: un duopolio da evitare.

Come avrete notato, la curva degli aumenti dei canoni di abbonamento dei portali maggiori è di aumento esponenziale, in maniera direttamente proporzionale alla diminuzione della loro disponibilità verso il cliente (l’Agente Immobiliare).

Forti del calo (fisiologico) del rendimento del cartaceo propongono aumenti che arrivano al 100% del canone rispetto a due anni prima.

Mettono clausole di rinnovo tacito nei contratti.

Aprono il mercato ai privati, cosa lecita se non fosse per il fatto che è il CONTENUTO a fare di questi portali quello che sono e il CONTENUTO è quello che FORNIAMO noi, CONTENUTO senza il quale nemmeno il privato avrebbe alcun beneficio nel mettere l’annuncio in un portale “vuoto”.

Alla stessa maniera di qualche MLS, ci fanno pagare il prodotto che PRODUCIAMO NOI, come se lo producessero loro, e all’aumento dell’utenza pagante, aumenta il canone, non giustificato in alcun modo dai costi per produrre (si tratta di informazioni, chi paga veramente è chi le produce, cataloga, inserisce), ma solo dall’aumento di domanda.

Un gioco sicuramente lecito, ma che a mio parere di sindacalista (con la s minuscola) la categoria DEVE contrastare.

Chiariamoci, l’apporto dei portali è sicuramente importante e ancora più importante è l’apporto dei portali a pagamento.

Io stesso sono abbastanza contrario all’uso massiccio di portali gratuiti, nei quali l’informazione è qualitativamente bassa e caotica oltre che sminuente come pratica… e inutile.

I portali a pagamento lavorano per dare un prodotto di qualità, anche se spesso vanno in direzioni poco condivisibili, comunque hanno una funzione utile al lavoro, e i fondi per poterlo fare in modo serio.

Aumentare i canoni con queste curve invece NON è, a mio parere, giustificato da niente, men che meno dall’andamento del mercato!

Il rapporto non deve essere di fornitore cliente e basta ma deve essere di collaborazione, sinergico.

Sicuramente i portali avranno fatto il loro business plan e analizzato l’incidenza dell’aumento rispetto al calo fisiologico degli inserzionisti:

Aumento del doppio, perdo il 20% -30%, ci guadagno.

Bene.

Bravi.

Noi come possiamo reagire?

Subiamo e paghiamo e zitti?

Vi propongo una analisi molto precisa del ritorno dei vostri annunci.

Potete convenire con me, almeno in maggioranza, che per una agenzia i portali hanno rese che sono caratterizzate da alcune aspetti:

1) Spesso la resa in termini di numero di richieste ricevute NON dipende dal numero di inserzioni (gli annunci pubblicati).

2) Spesso non dipende nemmeno dal posizionamento nella lista dei risultati: l’affanno all’aggiornamento selvaggio è stato limitato dalle classifiche di qualità dell’annuncio da parte dei portali (numero di foto, lunghezza dei testi) non ha poi tutto questo effetto, in termini di risultato, ma siccome l’AI fa l’assunto “visibilità=resa” i portali hanno cominciato a far PAGARE il posizionamento in alto della lista 😀 e gli ai pagano a banco. 😀

Colleghi, vi do una info: un utente che CERCA davvero casa non visita i siti come fanno gli AI, guardando con curiosità tutto, ma FILTRA i risultati cercando la casa che gli interessa… quindi il posizionamento in alto nella lista serve solo… a essere in alto nella lista, in quanto l’utente COMUNQUE non si fermerà a quel dato immobile ma farà la ricerca e troverà anche gli altri 😉 , quindi avrete ottenuto SOLO di esservi fatti mettere in lista per primi, e non è detto, se pensate che questo sia un vero vantaggio, nel nostro mercato, continuate pure 😉

Vi dico solo che posso monitorare i R.o.I. della mia piccola rete, composta da agenzia DIVERSE, e che il ROI che ho io non è dissimile da quella agenzia del gruppo che invece sta molto attenta al posizionamento in lista… 😉

3) Spesso la richiesta che ti arriva da dove hai messo un milione di annunci ti arriva lo stesso dal portale infimo che nemmeno hai calcolato o dove hai un minimo numero di annunci: nel 2009 ho ridotto gli annunci in un portale a 12 (DODICI) perchè come portale ho notato non contava la qualità dell’annuncio, le specifiche praticamente non esistevano…. il canone gonfiava a dismisura… non supporta caricamento xml dalle agenzie se nona ttraverso gestori di altri software (anche questa è una politica molto poco trasparente) quindi… di contro in un altro ne ho 500 (CINQUECENTO). La differenza di ritorno dovrebbe essere quindi con un delta ampio… volete i numeri?

2009

portale con 12 annunci :119 richieste -> € 600 -> € 5 circa di costo contatto

portale con 500 annunci: 136 richieste -> € 1100 -> € 8 di costo contatto

Costo totale dei due portali: € 1700

Quindi?

andiamo avanti

2010

portale con 12 annunci->portato a 50 per aumento minimi annunci – ad oggi: 115 richieste ->€ 750 ->€ 6,50 costo contatto

portale con 500 annunci-> ad oggi: 115 richieste ->€ 1400 ->€ 12 costo contatto

costo totale dei due portali: € 2150

E nel 2011? Proiettiamo?

-> portale con 50 richieste: 118 richieste – € 900 -> € 7 costo contatto

-> portale che prima aveva 500 annunci, riportato a 50: 100 richieste – € 900 (contro i 2000 richiesti)-> € 9 costo contatto.

Costo totale dei due portali: € 1800 Riabbasso i costi e non perdo risultato, che non è certamente farmi bello ma OTTENERE CONTATTI.

E loro rimangono con la loro avidità e MINOR CONTENUTO.

Esiste inoltre una alternativa interessante per chi ha siti aziendali ben organizzati, i “portali crawlers” come trov.it e gohome, ad esempio, che sono portali che propongono ai loro utenti liste di risultati sintetici che poi PORTANO DIRETTAMENTE AL SITO DELL’INSERZIONISTA, sono gratuiti o a pagamento.

I soldi che risparmierò RIDUCENDO AL MINIMO (e senza perdite significative in ritorni) le spese nei portali a pagamento li investirò in questi portali crawler che mi hanno portato molti contatti, specie trov.it, i DATI degli ultimi 30 gg.:

Tra l’altro, analizzando dai log il traffico provienente da tali siti, perfino il dato negativo di frequenza di rimbalzo che pare elevato risulta invece in un normale comportamento: l’utente di trov.it giunge sul sito, ci sta quanto basta per leggere il dato (2 minuti in media) poi torna su trov.it e semmai, se trova un altro risultato, ritorna sul sito… 😉

Quale miglior portale per chi ha un sito aziendale a modo?

Poi c’è una nuova consapevolezza e attenzione a internet da parte della FIAIP, che si tradurrà in azioni concrete volte all’aumento di utilizzo di mezzi PROPRI.

Inoltre c’è in giro il seme dell’auto-organizzazione, un seme che ho contribuito a piantare diversi anni fa con il Blog Agenti Immobiliari e il wikiimobiliare, e il borsino per i comparabili, oggi più che mai attuale quanto snobbato e incompreso da tutti (federazione compresa) a quei tempi…,

Iniziative “vecchie” che oramai sono morte lì, ma oggi vedono continuare da altri lo spirito che le animò e da questi fatto crescere e organizzato in maniera migliore: parlo di IMMOBILIO e del portale casesenzasorprese.it, un portale che spero possa crescere e mantenere lo spirito iniziale, che con la prossima apertura a tutti anche via .xml mi sono proposto di aiutare.

Quindi portali con attenzione a ciò che vuole il cliente e anche però con un occhio di riguardo a chi a quei portali da concretezza con i loro dati: gli Agenti Immobiliari appunto.

Quindi cari portali leader, attenzione, come dice il mio caro amico Leonardo Gelli, ” se la pecora la tosi, hai la lana, se la spelli,  muore”, (nel qual caso puoi mangiarla certo, ma poi la lana te la scordi).

Dissi.

😀

La correttezza mi impone di fare delle errata corrige con dati precisi:

1) il canone trimestrale di uno dei due portali è stato, compreso iva di 294 euro nel 2009 – € 396 nel 2010 e nel 2011 andrebbe a € 510,30.

dici la tua

Commento

15 Commenti

  1. Come sempre Ponz. complimenti…hai sviscerato il problema e hai dato soluzioni ( per chi le vuol vedere ).
    P.S. Ci manchi…e ci manca molto il tuo spirito critico,la tua preparazione e la tua verve sia intellettuale che istrionica.
    A presto
    Andrea

  2. eh, eh..vedo che anche stavolta vengono a cercarti a casa…è un film che ho già visto..
    In merito ai portali: sono daccordo praticamente su tutto. Tra l’altro sono già in contatto con l’azienda che ci fornisce il gestionale per valutare la pubblicazione su Trovit et similia, che fino ad oggi avevo trascurato.
    Sul discorso della visibilità aggiuntiva ti posso riportare l’esperienza positiva del servizio “premium” di immobiliare.it. E’ vero che con l’aggiunta (finalmente) del parametro di qualità degli annunci si può acquisire priorità anche senza “pagare” e che il cliente filtra le offerte in profondità e non si ferma certo alla prima pagina. Se guardi però un esempio di ricerca (tipo questo: http://www.immobiliare.it/Firenze/vendita_case-Firenze.html?prezzoMinimo=0&prezzoMassimo=350000&idZona%5B%5D=1090&idZona%5B%5D=1080&idZona%5B%5D=1170)
    vedi che nelle prime 7 posizioni ci sono annunci “in primo piano”, nonostante i filtri e questo, con 51 pagine di risultati di ricerca, può fare la differenza. Gli altri arrivano secondi, a prescindere dal punteggio di qualità degli annunci.
    Per il resto nulla da dire, il duopolio è pericoloso ed ogni iniziativa volta a spezzarlo è assolutamente benvenuta. Da tempo parlo con molti ai arrabbiati dell’apertura dei portali ai privati: molti ne fanno una questione di principio e di concorrenza “sleale”. Io non temo l’annuncio dei privati (altrimenti le ai sarebbero morte da tempo, negli States), ma temo la supponenza di chi raccoglie ed organizza in una scatola i contenuti forniti da altri (gli ai, appunto). Ad oggi le alternative che vedo sono acerbe soprattutto sul web. Iniziative come ReteToscana sono valide (per ora) soprattutto per la contrattazione collettiva nei confronti dei portali e delle testate (a Firenze escono su La Nazione con un’eccellente visibilità), ma in rete ancora sono assenti, quantomeno in posizioni minimamente utili.
    Che i “duopolisti” impongano le loro politiche e passino alla cassa purtroppo non mi stupisce; sta agli ai trovare le alternative, altrimenti queste curve sono destinate a proseguire…

  3. Bravo Ponz.
    Ti ho criticato su Facebook quando (secondo me) hai esagerato dicendo che ti cancellavi da un portale (cancellavi del tutto, cosi’) e ti dico invece “bravo” ora che leggo piu’ in esteso il tuo pensiero.

    Immagino gia’ come andra’ a finire la storia e per questo rinnovo a te e agli altri Fiaip:
    facciamo un bel Portale Immobiliare a pagamento per noi, il CONTENUTO lo abbiamo, l’indicizzazione arrivera’ da se’……………….tanto sappiamo gia’ che il prossimo anno raddoppieranno dinuovo i canoni di quei Portali.

  4. Leggo in giro, in posti oramai a me preclusi (attiravo trolling e mi sono autoescluso, per poter finalmente veder discutere gli argomenti invece che gli interlocutori), che gli aumenti sopra esposti sono per garantire un servizio all’ai.

    1) minchiata.

    2) Sono aumentati gli utenti, la base hardware aumenta di poco, a quanto so alcuni portali sono addirittura già sovradimensionati come struttura hardware.

    3) La parte tecnica è affidata spesso a sviluppatori esterni, con appalti e monti di ore prefissati, volta per volta ricalcolati a seconda dei progetti.

    4) la parte assistenza presenta spesso molto turn over, quindi mi immagino che coloro che ci rispondono o fanno tutti carriera o… devo dire che la qualità è comunque buona e il feed back veloce (almeno x immobiliare.it).

    5) Se telefoni a uno dei due portali maggiori (non vi dico quale, chi come me è cliente da tempo sa di chi parlo) praticamente ti risponde sempre le solite persona da anni (sono cliente di casa.it dal 2003 e di eurekasa dall’8 agosto 2006, con eurekasa ho cambiato 3 assistenti, la più duratura è stata Celeste)

    6) I costi sono inversamente proporzionali (non in modo diretto) al numero di utenti e è palese che hanno almeno raddoppiato gli utenti, aumentando introiti anno per anno. con un aumento da almeno tre anni. Quindi?

    7) 1mln di euro diviso 5000 fa 200 euro, 2 mln di euro diviso 10000 fa sempre 200 euro, pensa diviso 13mila… il resto è grasso che cola…

    Oltre 13.000 tra agenzie immobiliari e costruttori utilizzano i nostri siti

    Più di 12.000 agenzie immobiliari iscritte su tutto il territorio nazionale.

    Poi, chi sono io?

    Sono uno che ha collaborato con i portali maggiori su diversi progetti, so la fatica che ci vuole per programmare un portale che funzioni a modo e so anche quanto poco sia pagato chi quel codice produce, a grandi linee so quanto è facile fare un progetto informatico fallimentare, so quanto costa investire per strutture di una certa dimensione sia per amicizie maturate nelle collaborazioni di cui sopra sia per il mio incarico all’informatica nazionale FIAIP, dove vedo passare preventivi, costi e quotidianamente sento cifre e preventivazioni e software house anche di dimensioni e referenze sopra la media (50 dipendenti in su), in questo momento sto avendo contatti per piani di e-marketing con il motore di ricerca in assoluto, quindi conosco i costi di un progetto a grandi dimensioni.

    Sono un agente immobiliare che come secondo lavoro pro categoria fa questo.

    Cosa significa?

    Nulla, in quanto le idee che sono sopra espresse sono idee inconfutabili, NON perchè siano la verità, ma perchè sono il parere del cliente (IO). 😉 (spero di non dover spiegare questo concetto, elementare nel mercato).

    Poi ho letto qualcuno dire (cosa sono 8 euro di costo contatto quando una agenzia prende le cifre che prende?)

    Minchiata solita da superficialotto.

    GLi 8 euro sono solo per averlo ricevuto il contatto, il costo dell’agenzia deriva da altri fattori, ma capisco che qualche collega, che ha sempre giustificato il proprio lavoro con la pubblicità, abbia ingenerato nella testa di molti che i costi dell’agenzia siano pubblicitari (e tra un po anche telefonici) e basta.

    i costi della agenzia sono invece di risorse umane, cioè tutto il tempo che ci mette un agente per far si che almeno UNO di quei contatti da 8 euro (che poi in media costano sui 30€ e passa almeno da me) lavorandone altri 500 ( e quindi sono già 400 gli euri per non dire i miei 1500) per tirare fuori le tasse, le spese e lo stipendio.

    Altro che otto euro! O trenta!… per favore, tutta questa gente che pensa che l’ai si fa d’oro gratis la invito a lavorare da me UN MESE, e vediamo come rimane della stessa idea.. 🙂

    I costi di mediazione come sono oggi permettono di tenere aperta l’agenzia, poi chi fa sentenze fa il conto sempre al massimo della provvigione quando cerca di renderci “antipatici” ma quando poi deve pagarla davvero la provvigione comincia con “Come l’IVA? IO non la pago!” e arriva a “il 3% ??? ti do l’1%!”… che almeno usi un po di coerenza nel esprimere giudizi.

    Tornando a bomba sul tema, se io mi incasso perchè vedo un andazzo che non è giustificato da nulla allora reagisco come ho reagito:

    RIDUCO GLI ANNUNCI A 60 da 500 con un costo di 800 euro contro 2000, quindi il 40%, e poi vi dico quanto avrò aumentato a mio favore il rapporto costo/contatto.

    Alla prossima.

    PS.

    Non sottovalutate gli AI, non siamo del tutto scemi, non solo si sa far di conto, ma si conosce l’argomento pubblicità e marketing quanto ci basta per capire come muoversi.

    PPS.

    A breve i costi dei portali svizzeri, francesi,austriaci ecc. stay tuned. 😀

    😉

  5. Ho mandato a stendere proprio oggi la signorina di immobiliare.it che mi proponeva come vantaggioso per me un contratto aberrante!
    I soldi che vuole farmi spendere lei li investirò in modo molto più produttivo!
    🙂

    • io, come ti ho detto sopra ho deciso che diminuisco gli annunci (ho mandato il fax stasera) da 500 a 60, su quel portale, credo ceh userò una politica di annunci a girare tr ale varie piattaforme per dare a tutti una visibilità paritetica (automatizzando naturalmente)…

  6. Il sito che in Lombardia compete con casa.it e immobiliare.it in termini di contatti esiste già e si chiama Cambiocasa.it prezzi inferiori del 30-40% e contatti di poco inferiori a quelli dei superportali menzionati.
    Nel resto d’Italia stiamo provvedendo.
    Vi invito tutti a provarlo gratuitamente per due mesi.
    P.S. non guardate i costi dei portali Svizzeri altrimenti collassate e casa.it diventa super economico!!!!!!

  7. Ciao Ponz!
    Ho ritrovato con piacere questo post controllando i backlink del mio blog…
    Proprio in questi giorni siamo in stagione di rinnovi con 2 portali (indovina…) e nuovamente alle prese con aumenti consistenti !
    Entrambi hanno aumentato la soglia minima e quindi..o bere o affogare…
    Come sempre fatto mantengo la politica del numero minimo di annunci (certo ma se ogni anno aumentano…), puntando sulla qualità degli stessi. Uno dei due ha inserito un punteggio di qualità visibile e controllabile, l’altro sono l’ho scoperto “grazie” a l’operatrice che ovviamente attribuiva alla nostra pigrizia gli scarsi risultati. Insomma come faccio ad attivarmi se non conosco quali sono i vostri parametri (se esistono, ve li tenere segreti?).
    In conclusione: oggi non possiamo fare a meno di loro (salvo qualche alternativa tipo trovit, che sto ancora analizzando), ma da un pò mi sto dedicando alla parte web dell’agenzia con maggior attenzione ed ogni sforzo sarà rivolto a diminuire questa malsana dipendenza da loro..
    Qualche piccola soddisfazione (grazie a campagne mirate Adwords) l’ho già ottenuta ed intendo perseverare.
    Vedremo.
    Grazie per i tuoi post sempre di grande ispirazione.

    • Beh, che aumenteranno i prezzi di continuo è palese oramai per tutti (a noi cassandre un ci da retta nessuno, mai) ed è vero che non c’è confronto tra resa (numerica) dei su detti e gli altri. MA se ci fai caso il più giovane dei due ha dei difetti (per adesso) nelle richieste, se controlli quelle che arrivano con il numero telefonico sono pochissime in drastico calo, prima funzionava meglio del primo, tra l’altro, perchè ilprimo ha ancora quel difetto di moltiplicare le richieste, inoltrando anche le specifiche a tutti, ma il fatto di aver messo obbligatorio il telefono è una scelta giustissima in un momento di mercato stagnante come questo, dove noi dobbiamo concentrarci su chi veramente motivato. E uno che non mette il numero di telefono è nella fase di “screening” quindi se hai un buon sito, con servizi rss e newsletter magari, secondo me gli diamo già abbastanza a questa parte di clientela. Invece a chi ci concede l’onore di avere il telefono per contattarli, a mio parere, ha messo in conto di dover pagare “il disturbo” di parlare al telefono con noi cercando di precisare e affinare la mira. Questo per dire che forse, per qualche mese, sarebbe da NON rinnovare il secondo, fino a quando non migliorano il loro sistema, mettendo il telefono obbligatorio e lasciando gli indecisi con i servizi di auto informazione. 😉