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Prezzi delle case: il web è affidabile?

La rete, nella quale bazzico da diverso tempo anche e soprattutto per lavoro, ha tanti pregi quanti difetti ed oggi mi piacerebbe proporre il mio pensiero sulle informazioni immobiliari in rete, intese come dati sul mercato, ma anche semplici annunci immobiliari o altro riguardante il tema.

Se da una parte la reperibilità di una informazione è una buona cosa, il suo proliferare incontrollato la rende di per sé meno affidabile. La presenza di “rumore” nelle informazioni digitali riguardanti il mercato immobiliare è diffusa, ma la cosa preoccupante è quando questo “rumore” viene poi ignorato e tollerato.

Prendiamo ad esempio il caso dei prezzi di mercato delle case, il fatto che i portali immobiliari siano presi come fonte primaria dell’andamento dei prezzi dimostra la stortura e l’incompetenza di chi affronta queste tematiche, anche nella stampa, che si rivolge a portali per indicare i prezzi degli immobili.

Tali dati sono totalmente falsi.

Per capire quanto falsi siano, si prenda in analisi questi pochi punti:

1) I prezzi delle case negli annunci in rete sono il riflesso dell’aspettativa del proprietario, spesso auto-maturata da convinzioni già di per sé completamente fuori dalla realtà del mercato e ricaricati spesso di un margine di trattativa che NON è costante.

2) Gli immobili che si trovano in rete e sui quali vengono fatti i calcoli statistici sono  spesso immobili duplicati (a volte con prezzi differenti dovuti magari alla presenza di un annuncio non aggiornato).

3) Le statistiche e le indicazioni di prezzo espresso in €/mq (parametro di confronto e NON di stima) si basano sulle superfici inserite negli annunci non tenendo conto che tali indicazioni di superficie sono errate dal principio, essendo prive di metodologia condivisa di misurazione.

Chiunque può capire che da dati di partenza così “falsi” (e non ho elencato tutto ciò che non va) non puoi avere niente di buono, al massimo puoi monitorare il TREND delle speranze di chi vende casa, il nulla.

Quindi le persone, la stampa perfino, quando indica come fonte delle proprie notizie un dato derivante da queste fonti, sta solo dicendo “quello che dico non ha alcun fondamento”.

Il vero dato e la vera analisi del mercato la si fa sul VENDUTO, monitorato costantemente, avendo cura di avere i dati di stato dell’immobile (con scale di valori condivise), caratteristiche intrinseche e estrinseche, fascia di mercato, trend del mercato, e esperienza nel valutare.

FIAIP Firenze e Pisa hanno avviato il processo di informatizzazione dei comparabili con il progetto geo fiaip, il primo progetto SERIO di raccolta comparabili che conosco, campo di cui mi occupo da qualche anno (2007), fatto con buona parte dei “crismi” che servono (io avrei aggiunto alcune cose, sinceramente).

Quello che trovi in rete è veleno puro, pura fuffa.

Il web non è sempre affidabile, prima lo si impara, prima godremo del mezzo nel modo giusto.

Quindi ad oggi, se vuoi avere la misura del mercato immobiliare devi entrare in agenzia immobiliare, sperando di non capitare in quelle che analizzano il mercato guardando i portali.

😉

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