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Realprice ponz-review

Poco prima dell’estate afosa, mi chiama Marco (Bini), con il quale ho spesso incontri telefonici e non in relazione al lavoro, che esordisce: “Roberto ciao, ho bisogno di una cosa da te… di una marketta!” 🙂

Ora, chi mi conosce sa che non sono molto capace di queste robe, se dico una bugia uno se ne accorge immediatamente e, soprattutto, non ci dormo, lo sa anche Marco che aggiunge: “mi piacerebbe che scrivessi qualcosa sul mio prodotto, anche per un uso mio interno, o per usarlo dentro un articolo che ne parli…”.

Il prodotto che vuole farmi “markettare” è “RealPrice”, uno strumento che partendo principalmente da un database di “Comparabili” (intorno ai 24 mila) cioè di immobili del quale si conosce il prezzo pagato e le caratteristiche (stato, consistenze…), da valutazioni degli agenti condivise (circa 250mila) e come ultima risorsa, ma limitatamente al minimo indispensabile, anche analizzando le asking price (cioè il prezzo di richiesta presente in quel momento su immobili con caratteristiche simili) tramite un algoritmo produce un risultato di “prezzo di asking possibile”, che non è la valutazione di un immobile, che ha altri metodi (M.C.A. in primis) e scopi, ma è l’indicazione del prezzo di richiesta il più possibile in linea con il mercato in quel dato momento.

Sono abbastanza convinto che nel prossimo futuro le persone si rivolgeranno a sistemi di valutazione del prezzo di richiesta adatto al mercato simili a questo per formulare un loro prezzo iniziale di richiesta, l’agente immobiliare stesso ne farà sempre più uso, ciò non significa che l’agente non sia sempre il riferimento migliore per la gestione del prezzo in relazione alla domanda e al mercato del momento, anzi, è l’agente che sa come il mercato può cambiare repentinamente o sa di quando dover tenere conto di dinamiche e richiesta potenziale ancora non espressa, tipo una prossima costruzione che valorizza la zona (o la declassa), le modifiche alla pianificazione urbanistica, o semplicemente al fatto che l’immobile si trova sul lato sbagliato della via.

Oggetto della mia “analisi” è stato non solo il risultato della valutazione, ma anche l’utilizzo e le finezze o le mancanze che ho riscontrato in fase di immissione dei dati.

Iniziamo a usare RealPrice.it:

Una volta loggato nel servizio, la schermata che compare è chiara e presenta un riassunto delle informazioni che servono, la prima che presenta è quella dove propone di redigere l’elenco dei Valutatori abilitati della Agenzia, cioè la figura professionale che firmerà la “valutazione di prezzo di richiesta”.

Una volta inseriti i propri dati per le valutazioni il programma ti invita a inserire altri soggetti che potranno “firmare” la valutazione come propria.

Poco sotto Realprice presenta un resoconto delle valutazioni rimanenti (si parte da 250 valutazioni e poi ci sono vari pacchetti credo, chiedete al loro ufficio commerciale) il link alla lista di quelle effettuate, la data di scadenza del servizio e, almeno per ora, il link al borsino (che è un derivato naturale del servizio) e al “Discovery casa”, che altro non è che un motore di ricerca su gli annunci del web, orientato all’acquisizione o alla ricerca di immobili per un cliente, sui quali chiedere la collaborazione ai colleghi titolari di incarico.

La ricerca sul Borsino è limitata ad un numero finito di comuni da settare in fase di impostazione, e non modificabile (se non con intervento della amministrazione): secondo me è un po’ riduttiva come impostazione, specie nelle province minori e soprattutto per chi come me ha ambiti di intervento su due intere province (Pistoia e Prato), ma 10 Comuni per molti di noi sono più che abbastanza.

Sul discovery casa invece la ricerca non ha limiti territoriali o di altro genere.

La valutazione del prezzo di richiesta.

Partiamo con la valutazione del prezzo di richiesta, che è poi la parte principale del piatto che ci propone Realprice.
Dal menù laterale o dalle scorciatoie proposte in home, si sceglie quindi “+nuova valutazione”

e si arriva alla schermata unica dove sistemare i nostri dati per avere il risultato desiderato, tutto in una sola pagina, un unico form e una mappa, nulla di più, nello sforzo di offrire una semplicità d’uso e di immissione dati che, devo dire, mi pare abbia prodotto un risultato apprezzabile.

Partiamo con le operazioni: inserito l’indirizzo, premuto “cerca”, verificata la posizione corretta sulla mappa, si è obbligati a disegnare l’area geografica (a cerchio o a poligono) nella quale si vuole pescare i “comparabili” con il quale fare confronti con il nostro subject (l’immobile che si vuole valutare).

Purtroppo questo passaggio di obbligo di indicazione dell’area secondo me è dato troppo per scontato, manca un avviso all’utente, anche solo per le prime volte: una volta inserito l’indirizzo bene sarebbe stato un tooltip (un avviso in un piccolo riquadro) che dicesse “ora disegna l’area di confronto”… almeno la prima volta sarebbe stata una finezza apprezzabile, ma il notare tale mancanza è dovuta più alla mia paranoia che altro.

Un plus invece quello che accade una volta designata l’area, cioè l’icona della casina al centro che indica anche il numero di immobili censiti nell’area impostata: attenzione mi direte, si tratta del totale di TUTTE le tipologie di immobili, non legate a quella del subject, quindi magari tu cerchi di valutare una colonica e ti dice che ci sono 30 immobili, poi molti sono terreni o appartamenti.

Infatti come vedete non avevo ancora inserito la tipologia di immobile che intendo valutare, quindi, per logica, il numero indicato è quello totale a prescindere dalla tipologia stessa, ma  una volta inserito il dato nel form… ZAC, il dato si aggiorna

ed ecco che mi mostra che nell’area sono presenti 6 case (sui 32 immobili prima indicati) e il dato continua ad aggiornarsi via via che si inseriscono alcuni dati nel form (metratura, locali) risultando quindi sempre in un indice abbastanza preciso di ciò che avremo come materiale di confronto rispetto all’immobile che stiamo valutando, nell’area prescelta.

Comportamento standard, per questo tipo di applicazioni, ma il fatto che ci sia è un ottima cosa e segno della cura con la quale è stato sviluppato.

Un altra finezza che ho apprezzato è la gestione del “tornare indietro” del browser, che salvando i dati del form in un cookie a ogni campo compilato, permette all’utente di tornare al lavoro fatto anche quando, inavvertitamente, abbandonasse la pagina, ritrovandosi tutti i dati del form ancora presenti come li aveva immessi, a parte la posizione geografica e l’area scelta, quindi con poco disturbo è possibile ricominciare il lavoro di valutazione da dove si era lasciato, rimetti l’indirizzo, ri-disegni l’area e via.

Proseguiamo l’immissione, stavolta senza emulare errori di distrazione, e finita l’immissione dei dati, premo “effettua la valutazione” e il sistema mi chiede se sono sicuro.

Perchè me lo chiede?

Perché le valutazioni sono limitate a pacchetti e le modifiche alle stesse sono anch’esse ridotte all’indispensabile per garantire la possibilità degli aggiustamenti, puoi cambiare i dati, ma non l’indirizzo, il che è comprensibile.

Un appunto, abbastanza importante: capisco la necessità di eliminare la possibilità di cambiare l’indirizzo, ma l’area sarebbe meglio fosse modificabile, nel caso risultasse povera di comparabili o addirittura errata, per una errata determinazione della stessa in fase di immissione, penso che Marco e i suoi presto troveranno rimedio a questo limite.



Il risultato della valutazione.

Eccoci qua, premuto il tasto fatidico “effettua la valutazione” e confermata l’intenzione abbiamo la valutazione pronta, nel caso ho usato i dati di casa mia, ma ho pronte due valutazioni su immobili che sono stati venduti nel mese corrente e delle quali vi parlo dopo, anche per scoprire quanto la valutazione si sia discostata dal prezzo pagato ;).

Nella schermata riservata all’operatore, ci sono anche i tasti “personalizza” e altre azioni,

“personalizza” permette di aggiungere o togliere qualcosa al formato finale della valutazione sceglierne lo “stile” tra quelli predefiniti (3 stili) e nascondere delle sezioni.

La valutazione è stampabile, salvabile in formato pdf e condivisibile con link, per mostrarla al cliente, la valutazione potrà essere Dinamica o Statica, con il risultato che si aggiorna via via nel tempo o fissa sul valore deciso dall’agente.

Tale comportamento è regolato da una opzione il “Blocca prezzo RealPrice”.

Ho tralasciato di segnalarla nella sezione di immissione dati, visto che è presente anche in “Personalizza”.

Sempre in “Personalizza” è possibile aggiungere fogli e documentazione al report di valutazione tramite una maschera di upload (gli allegati non saranno visibili nel pdf generato, ma solo disponibili sul report web).

Tutto questo modifica sia la stampa che l’aspetto del report web (che trovate qui https://report.realprice.it/c9e26e3d-a212-11e9-b943-d09466720644 ).

Il cliente quindi potrà avere la sua valutazione sempre a portata di mano, sia dinamica che statica/cartacea, sul web, a disposizione, con allegati scaricabili.

Al cliente viene presentato quindi il report con tutta una serie di dati, che spaziano dal dettaglio delle consistenze, con indicazione metri quadri effettivi e computati per il calcolo della superficie commerciale, la mappa della zona, il numero totale di immobili tra comparabili, immobili con asking e immobili valutati dagli agenti che sono stati presi come dati di confronto per la valutazione (con spiegazione delle varie voci) e i valori medi di riferimento di ognuno dei tre “insiemi di dati”, la permanenza media sul mercato.


Sotto ancora vengono proposti dei grafici a torta per valutare la composizione del campione per la valutazione in relazione ad alcune caratteristiche, nel caso una aggiunta che potrebbe risultare poco chiara e poco utile al cliente, ma che il professionista invece può apprezzare.

Interessante l’analisi delle richieste, cioè della domanda, che vuole dare un’idea della “ offerta di un potenziale acquirente”, cosa che gli agenti conoscono per naturale confronto quotidiano con il mercato, qui viene emulata con questa soluzione, discutibile o meno l’approccio ha senso.

A seguire una mappa che mostra la posizione degli immobili attualmente in vendita presi in considerazione, un appunto anche qui: manca un tasto di “reset” della posizione della mappa che centri la stessa sull’immobile e al gusto zoom, muovendo la pagina capita di spostare la mappa o lo zoom e ritrovare la posizione corretta è fastidioso e questo si traduce in una peggiore esperienza utente. 

Poco sotto, se l’agente o il gruppo di agenzie ha inserito suoi comparabili in Realprice, viene mostrato al cliente anche questo dato.

Alla fine oltre ai valori OMI di riferimento, sempre utili, ecco un grafico che mostra le varie linee di andamento dei prezzi per insieme di dati (venduto, valutato, in pubblicità, prezzo computato da Realprice), il prezzo medio in pubblicità per immobili simili rapportati alla metratura del subject (l’immobile che si sta valutando, calcolando il prezzo medio in €/mq moltiplicati per la  superficie commerciale) e la valutazione finale.

La valutazione può essere modificata dall’agente che oltre ad aggiungere delle note personali o magari una due diligence, può apportare le modifiche che ritiene necessarie anche escludendo alcuni dati dal computo finale.



Ma le valutazioni di RealPrice quanto sono corrette?

Per rispondere alla domanda, come anticipato, ho provveduto a valutare due immobili venduti nel mese corrente, una delle quali potete trovarla qui https://report.realprice.it/4b97a2ac-9c8e-11e9-b943-d09466720644.

Nel primo caso, l’attico a Pistoia, la casa secondo me poteva reggere per metratura, stato e per la particolarità della terrazza, ma il mercato ha giudicato il prezzo proposto troppo elevato di oltre un 20% con quei 255mila euro di valutazione, secondo me poteva essere venduto a 210, ma è stato chiuso a 200mila, soprattutto per stanchezza del venditore, gli attici di solito hanno effettivamente un plusvalore, quindi posso comprendere l’errore ma non posso confermare un comportamento del mercato coerente con la valutazione.

Nel secondo caso, la porzione di colonica in Pistoia , invece il prezzo è stato praticamente indovinato, in quanto la casa era stata quasi venduta a 200mila e solo l’intervento di un Agente con nuovi interessati ha fatto concludere a 210mila euro, per rialzo dell’ultimo momento.

Ho poi effettuato una valutazione su un immobile che sto acquisendo, che mi ha dato come risultato 211 mila euro garage compreso, la mia indicazione di prezzo al proprietario è stata 190 mila circa senza garage.

In sostanza, se devo valutare lo strumento, tenendo conto di aver fatto analisi su una provincia minore (e quindi con meno dati per definizione) non posso che dare un giudizio positivo, pur mantenendo bene in mente la differenza tra VALUTAZIONE e INDICAZIONE DI PREZZO DI RICHIESTA, nel secondo caso RealPrice è uno strumento che in mano ad un Agente può dare davvero un risultato affidabile nella indicazione del prezzo di richiesta ottimale, pur rimanendo consapevoli che in certi casi, dove i dati scarseggiano ma anche dove siano presenti ma non “coerenti” il prezzo di richiesta risultante potrebbe essere comunque non congruo con il mercato.

Da non sottovalutare l’aspetto estetico della presentazione, che permette, con pochi click e immissioni di fare una bella figura col proprietario o con il cliente che viene per una consulenza, il che agevola sempre, specie in acquisizione.

Focus Acquisizione:

A parte la sezione Discovery Casa di cui ho parlato prima, che permette di avere un buon servizio di raggruppamento delle inserzioni di privati e non, ritengo validissima la possibilità di andare in acquisizione con argomenti ben presentati, cosa che aiuta non poco e che nelle mani di noi Agenti, che sappiamo come argomentare, una valutazione ben presentata chiara e anche sempre raggiungibile e inoltrabile anche via mobile ed internet è un ottimo ausilio.

Conclusioni:

Marco ci tiene molto a precisare che RealPrice non pretende di sostituirsi alla nostra capacità di analisi del mercato, ma si propone come un aiuto, sia nel reperimento di dati che noi possiamo elaborare, sia nel modo di rappresentarli ai nostri clienti, cosa saggia da parte sua, una prudenza che in futuro non ritroveremo, credo, in software simili che verranno proposti al pubblico da portali e altri servizi.

Le valutazioni possono talvolta uscire “sbagliate” o “giuste” ma questo accade con qualsiasi fonte di dati, la formulazione del giusto prezzo da richiedere al mercato per raggiungere una vendita spesso prescinde dallo storico, per posizione particolare, best use da valutare, domanda specifica presente… e per quello ci siamo noi, lo strumento deve essere aiuto, non sostituzione.

Dategli un‘occhiata, se avete interesse per questi strumenti secondo me può valerne la pena e questo è il massimo che posso fare per Marco, sperando di non averlo contrariato troppo nella mia pignoleria.

R.

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