Portali e richieste, parliamone.

Continuando la disanima sul comportamento folle degli agenti immobiliari rispetto alle informazioni e alla loro gestione, che oramai delegano donando ad altri in modo quasi naturale, poi pagando per usufruirne, sotto varie forme (borsini, MLS, ecc.), vorrei soffermarmi sulla gestione delle richieste da parte dei portali.

Come sappiamo, il portale maggiore per antonomasia, imbattuto da anni è uno, ma maggiore in cosa?

Di sicuro, in traffico, non utenti unici (non lo sappiamo, lo sanno solo loro e chi gli cura il monitoraggio), che comprende appunto il traffico dei crawlers, degli agenti immobiliari, dei curiosi e dei clienti. 😉 Tanto per ridimensionare il dato “traffico” 😉

E qual’è la politica usata per le richieste?

Semplice, qualsiasi richiesta fatta per un immobile viene inoltrata non solo al titolare (privato o agenzia) di quell’immobile, ma anche a tutti gli inserzionisti (agenzie concorrenti) che sono iscritti come “interessati” a quella zona. Quindi il nostro agente immobiliare, PAGA con il suo annuncio la pubblicità al portale e ai concorrenti. (io su quel portale ci sono con il contratto minimo e lo uso per ricevere appunto le generiche, per le specifiche punto ai siti proprietari).

Devo dire che questo portale aveva provato qualche mese fa a cambiare metodo, ma le lamentele che gli arrivarono gli hanno fatto propendere per tornare sul terreno battuto.

Un altro portale, invece, non manda le richieste di altri AI concorrenti ma, mi riferiscono, sembra che usi qualche algoritmo che per non “appesantire” i loro sistemi (stiamo ancora approfondendo), non manda le richieste generiche a tutti coloro che sono iscritti come interessati a quella determinata zona…. quindi qualcuno può ricevere una richiesta generica di affitto e un altro no, con il risultato che il primo magari chiude un affitto, il secondo s’attacca. Devo verificare ma ben due colleghi mi assicurano di aver avuto questa spiegazione dal reparto tecnico del portale stesso…

Non voglio riaprire la polemica con il discorso sulle mls, dove più immobili ci sono (e quindi più clienti) più paghi… quindi più informazioni la categoria di agenti immobiliari inserisce, più paga per usufruire delle stesse. INTELLIGENTE, da AGENTI, appunto, ma cosa ti aspetti quando parlando di NAR e di MLS gestita dalla categoria ti guardano come un alieno? 😉

Beh, bando ai sospiri, nel 2008, proposi a uno dei portali maggiori con il quale ho collaborato per la creazione di tracciati xml (ai tempi erano una novità…) per import export, l’idea di fare un servizio xml anche per le richieste, i nodi tra l’altro sono semplice <nome/> <cognome/> <tel/><tipo/><budget/><testo/>. I gestionali dovrebbero prevedere un sistema di sandbox, nella quale le richieste vengono messe per poter esser analizzate, confrontate con i dati esistenti per trovare eventuali corrispondenze, per esser poi aggiunte, aggiornate, fuse o scartate.

Quindi per i portali lo sforzo sarebbe vicino allo zero, dovendo solo gestire le info che gli arrivano dai form e infilarle in un xml, a richiesta, la gestione sarebbe poi a carico di chi quelle informazioni vuole importare….

Perché non lo fanno?

 

Perché sono in conflitto di interesse, non lavorano mica per gli agenti immobiliari loro, lavorano per avere il monopolio e sfruttarlo, quindi aumentare poi i canoni fino a arrivare al traguardo di 5k minimo all’anno (3-400 euro mese è una cifra che i loro studi di mercato ritengono sostenibile) e per arrivarci fanno di tutto per toglierci autonomia, quindi centellinano gli accessi alle informazioni che forniscono LORO, e fanno di tutto per tenersi stretto le informazioni che gli DIAMO noi senza le quali non esisterebbero.

Bravi agenti immobiliari, continuate così.

 

Portali immobiliari: raggiunto il Break event point?

Strani movimenti nel mondo degli annuci immobiliari on line. Dopo aver cercato ogni modo possibile per spillare soldi a noi furbacchioni, sempre pronti a cadere nelle solite guerricciole non tanto a  promuovere bene un immobile ma apparire in testa, a prescidere, nelle liste e altre cose, senza riflettere quanto questa corsa al primo posto in list afosse effettivamente foriera sia di contatti che di frutti, tanto siamo abituati a navigare a vista, senza fare i conti con i numeri, questi sconosciuti, ecco che si è visto di tutto e di più:

Testi dell’annuncio allungati a dismisura da descrizione dell’agenzia, dall’orario, dal come raggiungere l’agenzia, arrivando all’assurdo che l’annuncio in se era di 20 parole e le altre 1000 erano di informazioni delle quali l’utente può fare a meno… ma chi se ne frega dell’utente…

Fotografie grandangolari che fanno sembrare un monoloculo la hall di un albergo, fossi un utente che cerca casa, preferirei delle foto brutte ma veritiere, la via di mezzo giusta sarebbe farne di belle ma realistiche.

Video inseriti mettendo le foto in sequenza con musiche che spaziano dall’ambient al classico “be bop a lula, she’s my baby” a video del nipote che fa il bagnetto, tutto è lecito salire su nella clasifica degli annunci meglio compilati 😀

Se non ci riesci, paghi un tot ad annuncio per metterlo in evidenza, il che ha senso su certi immobili e certi targhet, se però c’è un limite agli annunici in evidenza, se gli annunci in “evidenza sono tre pagine di risultati” forse, dico forse, hai un problema.

Poi abbiamo i famosi caricatori di portali: “carichiamo i tuoi annunci su oltre 50 portali!”, cosa che come ho già ripetutto più volte io non vedo ne qualificante ne fruttuosa:  gli annunci vanno messi in pochi portali, quelli con migliore qualità e vanno controllati direttamente, con possibilità quasi immediata di cancellazione o modifica (1 giorno), magari con un occhio a quelli che ti funzionano localmente, oltre a quelli nazionali.

Esagererei dicendo che se un portale non ti porta abbastanza risultati, anche se gratuito, lo devi evitare, mischiarsi alla massa non conviene mai, specie considerando il moltiplicarsi di annunci diversi sullo stesso immobile, che possono generare fraintendimenti e confusione…

Ma del vero cliente, quello ceh cerca casa e vorrebbe avere info chiare e leggibili, gliene frega qualcosa a qualcuno?

Insomma,  stiamo giungendo a un punto di svolta, dopo la borgia degli annunci dovunque e dappertutto, tipica di un modo un po’ improvvisato di lavorare e grazie alla sovrabbondanza di immobili in vendita, secondo me a pagare sarà un ritorno alla qualità e alla selezione, non solo sugli immobili che ha sempre pagato, ma anche sugli annuci, il troppo chiasso diventa caos, rumore rosa dove le informazioni se ne vanno indistinte.

Basta poi riflettere sul fatto che chiunque cerchi casa su internet praticamente gira su tutti i portali ch evengono restituiti da una ricerca sul motore preferito, quindi l’esigenza di esser dovunque non ha senso, internet non ha i limiti dei posti fisici, ogni pagina è sempre raggiungibile da qualsiasi posto, server e dns permettendo, non state a sentire bischerate di gente che parla di un terzo dei contatti, gioca con i numeri, non sono contatti unici, parla di traffico, che è molto differente da “persone”.

Poi segnalo che i portali stanno tirando i remi in barca per quanto riguarda le possibilità di sincronizzazione, specie con gli agenti immobiliari, creando collaborazioni a doppio filo per mantenere lo status quo raggiunto, creando sempre più divario tra gli Agenti Immobiliari e le LORO informazioni, e questo diniego non viene solo contro un agente intraprendente che lavora con gestionali di propria produzione (anzi, sinceramente io avrei questa possibilità) ma contro gli agenti immobiliari stessi, intesi come categoria, a pro del potere consolidato. Se parli con l’AD di uno dei portali maggiori, ti risponderà “cosa mi importa di agevolare gli agenti immobiliari, ho il 100% del targhet!”.

E intanto aumentano i loro listini del 60-80% all’anno con ritocco  trimestrale.

Cosa accadrà in futuro? Vedremo, io fermo non sto di sicuro, voi che fate, pecorate ancora?

L’agente immobiliare non sa gestire le informazioni.

Ci sono aspetti di internet che alla categoria sfuggono.

In un mondo perfetto, alla REALTOR, le informazioni possono esser condivise con tutti, perché il rapporto di collaborazione tra venditori e Agenti immobiliari è pressoché totale (oltre a una cultura che non tenta sempre di fregare il prossimo, sfruttandolo il più possibile e pagandolo il meno possibile “ma anche no” (cit. 😀 ) che è pure meglio..

Oggi alcune tecnologie sono alla portata di tutti gli Agenti, che le usano a loro “vantaggio” ma le subiscono pure, perché non hanno mai guardato due passi avanti, ma sempre e a malapena UNO soltanto, d’altronde “ho da lavorare” è la frase che più sentirete dire quando proverete a spiegargli che dovrebbero interessarsi anche a cosa a accade DOPO una loro azione.

Dove voglio andar a parare?

Semplice, oltre al vecchio adagio che ripeto da un po’ di anni (mediamente mi ci vogliono 5 anni per farmi ascoltare dai miei colleghi), del fatto che non è PRODUCENTE affatto diffondere gli annunci su qualsiasi portale, specie se gratuito (e oggi non lo è anche perché se si usano gli stessi testi sul sito aziendale e sui portali, subiamo possibili penalizzazioni SEO), c’è un rischio ancor a più elevato, che è la perdita del controllo delle informazioni che produciamo e che magari vorremmo tenerci per noi.

Comprendo però che se vi parlo delle informazioni non capireste, quindi farò esempi concreti delle conseguenze possibili (è un eufemismo, sta già accadendo ma non lo sapete).

Prima conseguenza:

I portali et simila si arrogano il potere di dire quanto vale un ‘immobile in una determinata zona, partendo da cifre nominali, il che è un assurdo, Un conto è se mi parli di “richiesta media” e di “trend” un conto è che ti proponi come fonte attendibile di valori dai quali uno dovrebbe desumere i prezzi pagabili in una determinata zona, non sto a spiegare il perché sia un assurdo perché è un tema da sviluppare e non voglio farlo, ora.

Seconda conseguenza:

Qui dovrete stare ancora più attenti per capirmi.
Quando un Agente immobiliare, specie attraverso servizi dedicati di caricamento nei portali “selvaggio” pensando di fare e farsi del bene, esporta i dati attraverso il gestionale ecc., non capisce che anche se una informazione viene “nascosta” (indirizzo?) questa viene comunque trasmessa, e quindi elaborata e quindi messa a disposizione, a prescindere dal fatto che venga mostrata o meno nella scheda “dettagli”. Quindi, nonostante io abbia detto di non mostrare l’indirizzo, nel database dove le informazioni vengono raccolte l’indirizzo c’è eccome, come prima motivazione questo avviene per geo posizionare l’immobile.

Ci siete fino a qua?

Bene, ora immaginate che io che gestisco il servizio di caricamento mi metta in testa di fare un portale, una piattaforma dove metto a disposizione di tutti la possibilità di fare una ricerca geografica precisa (tipo Via dei Platani, 9) e questa produca una serie di risultati basati su quel dato, cioè tutte le case che sono in via Platani, magari evidenziando o comunque mostrando quelle che sono al numero civico “9”. Certo che sulla scheda, se voi avrete detto che l’indirizzo deve esser “nascosto”, magari non sarà palesato, ma a me che cerco casa in via dei Platani, maga i in via dei platani 9 o li vicino, a me che “le agenzie non le voglio pagare, grazie per la “catalocalizzazione” degli immobili, bravi bischeri, ma faccio da me”, chi mi impedisce di pagare il servizio alla piattaforma, fare una ricerca in un form, stamparmi le schede e le foto di tutte le case di via dei platani, magari “9”, e tanti saluti?

Meditate gente, a sentirsi tropo furbi, cercare scorciatoie senza preoccuparsi, alla lunga ci si rimette. 😉