Portali Immobiliari e Agenti: storie dal mondo.

Cosa è accaduto ai portali immobiliari fatti da agenti, nel mondo?

Io sono un romantico, ma anche uno di quelli cinici che misurano il mondo per com’è (o almeno mi si mostra), perchè: “cara, mi piaci tanto, ma se hai l’alito cattivo e non sono eccitato, me ne accorgo, purtroppo…”

Il mondo non è rosa confetto…. gli va voluto bene come è.

Quanto leggerete sotto, consigliato solo a chi vuole perdere del tempo, gli altri si astengano, è frutto solo di mie domande a gente sul pezzo, quindi è tutto superficiale, roba di seconda mano, accettatela per quello che è, la qualità è proporzionale a chi la scrive, quindi non abbiate pretese e ciao.

Esperimenti di “portali di agenti” nel mondo.

Realtor.com è l’unico degno di nota, anche se comunque i portali commerciali hanno più efficienza, rimane un buon baluardo, modello oramai irripetibile, esistente grazie alla avvedutezza di una categoria che fa business di sistema prima e poi, dopo, politica, da oltre un secolo, e non mette filosofi a dirigere progetti di business.

Realtor è il secondo portale in termini di importanza (75 milioni di visite mese) , sia in usa che nel mondo, il primo è Zillow-trulia. (190milioni di visite mese).

Ottima la gestione e la difesa (sempre più flebile) del big data e di come viene distribuito, negli anni, tramite società ad hoc (move, oggi) gente così da noi ci si sogna, altro che ponziani…

Comunque hanno ceduto diritti a Rea-group e hanno ripreso quota anche grazie a questo ed all’allentamento dei paletti che pur avendo difeso per anni alcune posizioni di categoria, non andavano incontro alle esigenze dell’utenza della rete.

Noi, in Italy, Cercacasa (120mila visite mese) – Wikicasa (800k-1milione visite mese).

Sul primo lasciamo parlare chi lo gestisce oggi, se ne ha voglia, sul secondo idem, sempre se vuole.

Del wikicasa possiamo dire però che aveva come modello di riferimento l’avventura di On the market in uk.

Partiamo da qua

https://www.bbc.com
https://www.ft.com

On the market ( https://www.onthemarket.com/ ) nasce, semplificando, con un finanziamento tramite la vendita di “azioni-gettone” e con la sottoscrizione di un impegno: only one other portal.

OTM fa circa 9 milioni di visite mese (contro i 65 di RM e i 30 di Zoopla)

Come funziona On the Market?

Tu agente diventi socio e azionista del portale ma sottoscrivi un impegno a pubblicare i tuoi annunci solo su OTM e al massimo su UN SOLO altro portale.

Chiaramente l’idea di fondo è quella di impoverire di contenuti gli altri vincendo almeno subito, o mettendosi molto in vantaggio, sulla battaglia del contenuto (content is the…)

Ciò ha anche un fine “nobile” di resistenza: rafforzo il mio portale per riuscire ad avere forza contrattuale e promozione a basso costo.

I portali RightMove (65milioni di visite mese) e Zoopla (30milioni visite mese) provano a fare una causa per “concorrenza sleale” ma perdono: il tribunale giudica valida e non anti-concorrenziale la regola “one other portal“. 
https://www.ft.com/
(ma la cosa avrà un risvolto non previsto, leggerete sotto)

Di fatto lo stratagemma per diminuire la forza degli altri non ha funzionato del tutto perchè ha colpito solo il portale meno gradito (zoopla), rightmove ha mantenuto praticamente tutto il suo appeal, e comunque OTM è rimasto ultimo tra i tre (ma comunque è riuscito a piazzarsi).
https://www.telegraph.co.uk/finance/newsbysector/constructionandproperty/11407616/Property-website-wars-Zoopla-hit-by-rivals-launch

http://uk.businessinsider.com/zoopla-is-getting-hurt-badly-by-the-estate-agent-fightback-2015

Ma torniamo agli inizi:

L’idea attira gli agenti che aderiscono, pagano il gettone (abbastanza caro) e gli abbonamenti, con la garanzia che essendo i primi ad aderire, avranno a vita un vantaggio su quelli che arriveranno dopo, in termini di prezzo.

Accade però nel tempo che il modello non regge e per attirare altri si abbassano i canoni, quindi i primi diventano i primi a aver pagato di più per aprire la strada ad altri… va beh, poco male, rimane comunque un portale che funziona (è terzo nella classifica di traffico similarweb)

Passa il tempo e il modello ancora regge poco e allora chi lo gestisce si quota in borsa. Risultato, gli agenti da azionisti di maggioranza diventano di minoranza. (oggi cuba intorno agli 8kk) https://plc.onthemarket.com/investors/

Altro aspetto significativo: la regola di cui sopra “one other portal rule”, diventa stretta per una fetta di agenti visto che le prestazioni del portale non li soddisfano, e pubblicano altrove.

Il risultato lo potete leggere anche qua https://www.telegraph.co.uk/…/battle-property-portals-cont…/

Il portale degli agenti cita gli agenti per aver violato la regola e vince la causa: gli agenti, prigionieri di se stessi e colpevoli di aver tentato di sollevare il loro business contravvenendo però alla regola di cui sopra, pagano pegno, si leggono articoli di un ritorno in massa anche su zoopla. (che non ha mai perso al sua seconda posizione, tra l’altro)

Altri esempi?

Svezia: portale degli agenti https://www.hemnet.se/ (10-12 milioni di visite mese)

Come è finita?

Ecco qua: https://aimgroup.com/2016/…/18/general-atlantic-buys-hemnet/ lo hanno venduto ad un fondo (almeno in questo caso, a differenza di OTM, pare che i soldi della operazione siano andati agli agenti)

GLi stessi che hanno comprato in Svezia provano a comprare il portale degli agenti in Olanda che va molto bene: https://www.funda.nl/(18milioni di visite mese)

La trattativa non decolla e resistono, quindi per ora il portale rimane agli agenti.

See you next time.

(tutte le stats di traffico sono da similarweb.com)

Clausola sospensiva al mutuo si/no : analisi.

Come rispondiamo alla esigenza dei clienti che vogliono acquistare una casa con mutuo?

Solito pappone lunghissimo indigeribile da leggere solo se masochisti.

Premessa:

Un soggetto che per acquistare un immobile abbisogni di mutuo, è buona cosa che si premunisca di conoscere quanto è il suo limite di finanziabilità, in modo da poter indirizzare la sua ricerca su un immobile che sia alla portata delle sue tasche.

Ove questi non lo abbia fatto, buona pratica è, per noi, farglielo fare quanto prima, meglio se con un mediatore creditizio.

D’altronde, chi viene in agenzia si aspetta di vedere risolte le sue difficoltà e visto che è comprovato che le compravendite immobiliari residenziali vengono svolte anche con questi soggetti con poca liquidità (lo so, sono la maggioranza, era sottile ironia), meritano una attenzione almeno in fase di riflessione su come eroghiamo i nostri servizi.

Se in agenzia dovessero venire solo quelli che hanno i danè in tasca, avremmo le compravendite fuori dalle agenzie molto maggioritarie rispetto al monte totale.

Differenti approcci delle agenzie immobiliari

Fermiamoci un secondo e facciamo una riflessione su questi clienti, ponendo dei parametri:

  1. Hanno fatto già pre-screening e hanno pre-qualifica/delibera/quellochevolete;
  2. Abbisognano di finanziamento per acquistare;
  3. Hanno poca liquidità;
  4. Sono venuti da noi per trovare il modo di comprare.

A queste esigenze come rispondiamo noi?

Direi che abbiamo 2 macro-profili di risposta.

  • 1) Non prendo proposte con clausola sospensiva
  • 2) Metto clausola sospensiva

Lasciamo perdere per ora i pareri sull’una o l’altra scelta, e andiamo avanti.

Profilo 1) Non faccio proposte con sospensiva.

Si dividono in due macro famiglie:

1a) prendono la proposta senza sospensiva: il cliente sulla base della pre-qualifica, si impegna a fare l’affare. Se il mutuo non viene erogato, ne pagherà le conseguenze… (sic.)

In questo caso, penso che commentare sia inutile, lascio al lettore farsi una idea.

1b) Non prendono la proposta o fanno al massimo una puntuazione, un pre-accordo non vincolante sulla cifra di chiusura e tutti liberi: se arrivi con il mutuo e la casa c’è ancora, bene, altrimenti ciao.

In quest’altro caso, l’unico appunto che mi sento di fare, è che l’agenzia si propone non come un facilitatore, ma come un incaricato del venditore, l’agente pensa solo a lui (e a se stesso) nella metodologia, e lascia l’acquirente scoperto…

Si capisce che l’idea di bloccare un venditore ad un impegno che potrebbe rivelarsi infruttuoso e una perdita di tempo, è la ragione prima, ma il fatto che non vengano cercate vie alternative più equilibrate (che ci sarebbero), mi perplime un po’, in relazione alla percezione della nostra utilità, lato acquirente.

Detto ciò, a differenza del profilo “1a”, ritengo il modo di lavorare degli “1b” comunque più che corretto.

Rimane una riflessione: visto che per far partire la pratica di mutuo, le banche pretendono una proposta firmata e i dati dell’immobile…  il cliente di chi non concede la compilazione di proposte sospensive come fa a far partire la pratica?

Se qualcuno sa spiegarmelo… se no rimarrebbe un assurdo procedurale: come si fa a dire a un potenziale acquirente di provare a farsi dare il mutuo su un dato immobile, se gli si impedisce di avere l’impegno firmato da portare per l’avvio pratica?

Se potete illuminarmi…

E se non potete, come servizio agli acquirenti, come si esce?

Profilo 2) Prende proposte con sospensive.

Chi fa invece la sospensiva mette il proprietario in condizioni di dover aspettare l’esito di una pratica sulla quale non ha un controllo diretto, quest’ultimo si deve fidare del proponente e dell’agente, rischiando di aspettare e non prendere nulla, magari perdendo altri interessati o, se si bloccasse le visite, mancando anche della possibilità di reperirli.

Quindi non è buona pratica fare una sospensiva senza aver prima:

  • 1) fatto pre-qualifica al cliente.
  • 2) non conoscere l’istituto o il m.c. al quale si è rivolto.

Inoltre, si deve prevedere almeno tre cose:

  • 0) termini temporali, e magari anche istituto erogante del mutuo.
  • 1) Continuare le visite.
  • 2) Una exit strategy per entrambe le parti.

Possono succedere almeno tre tipologie di “incidenti” in una proposta sospensiva alla pratica di mutuo (diniego “normale” a parte):

  • a) Non viene erogato il mutuo per una posizione della banca che non ha riscontri assoluti nelle normative (es. manca abitabilità o altra interpretazione discutibile)
  • b) Non viene erogato il mutuo per una difformità dell’immobile scoperta dal tecnico (casistica che compare anche in presenza di pre-controlli,per errori ed omissioni di tecnici precedenti) che costerebbe troppo sanare ( questo incidente vale anche nelle normali compravendite)
  • c) Qualcuna delle parti cambia idea, magari il venditore ha un altro acquirente più “pronto” o il finanziamento risulta troppo basso per comprare agevolmente… ecc. ecc.

Il modo per regolare l’inter-regno nel quale il proponente sta cercando di farsi approvare il mutuo, pur facendo sottoscrivere un impegno tra le parti con clausola sospensiva, con una exit-strategy è, ad esempio, l’inserimento di una penale ex 1382 accettata dalle parti come corrispettivo del recesso.

Se è vero che il venditore aspetta che il proponente trovi i soldi, senza avere di fatto garanzie che il suo tempo sia ben speso, è anche vero che l’acquirente spende (per la pratica si paga) e si attiva e anche lui si impegna ad acquistare quella casa, e non un altra, per un periodo di tempo.

Un buon equilibrio, secondo me, quindi è rendere questo impegno garantito da una somma che, una volta versata, libera da qualsiasi obbligazione.

Chiaro che chi dovesse recedere dall’impegno, per mera volontà di farlo, si troverà a pagare l’importo fissato alla controparte, ma anche una penale all’agente immobiliare, la parte “adempiente” invece sarà immune dal pagamento della penale all’agente, e riscuoterà la somma che incorporerà tutti i danni che questi ha avuto, per previo accordo espresso tra le parti.

L’impegno avrà quindi una forza reale, in quanto nessuno recederà a cuor leggero; e rimarrà una somma sostenibile, visto che questo tipo di situazioni riguarda sempre persone non proprio benestanti.

(es. 3-5k penale alla controparte provvigione pari al 50-70% del totale all’agente).

Nel frattempo l’agenzia/e continuano le visite, e in caso compaia una prposta migliorativa, il proprietario potrà scegliere comunque se liquidare il proponente o proseguire ad aspettarlo, ma non potrà farlo senza pagare almeno penale ed agente (se quest’ultimo non è colui che porta la nuova proposta).

Basta esser chiari con tutti e l’equilibrio nel caso c’è.

(chiaramente, verificata al condizione, scatta o il rogito o il versamento di confirmatoria)

Il proprietario valuterà bene prima di accettare, perchè l’impegno comunque ha forza.

Il proponente pure, sa che se non dimostra la sua attività, potrebbe perdere le penali, ma nel contempo sa che il proprietario non è li a aspettarlo e che potrebbe anche venderlo ad altri e che ha un tempo limitato.

Se invece poni l’acquirente proponente in una condizione di soccombenza totale, senza alcuna forza contrattuale e senza i mezzi per avviare la pratica…. come compariremo ai suoi occhi?

Capisco che senza questi problemi si lavora meglio, ma noi a cosa serviamo se non a risolvere i problemi?

Buona serata

Conviene davvero comprare senza buccia?

Come dicevo tempo fa, io ritengo che i servizi che rispondono ad esigenze precise della gente siano tutti utili.

internet ha aiutato molto i processi di creazione di servizi che appunto rispondono a esigenze specifiche.

Come scrivevo però nell’articolo linkato all’inizio, quando il valore del servizio che si da è solo quello “non pagare la provvigione”, ecco che tutto decade, perchè in realtà tale elisione di costi, corrisponde a una fortissima elisione di servizi e prestazioni.

E come dicevo sempre nell’articolo di cui sopra, che come vedo è ancora attuale, non puoi dire “noi valiamo perchè ti facciamo non pagare la provvigione” perchè non fai pagare la provvigione semplicemente perchè:

1) non ne hai diritto.

2) non fai la stessa cosa che fa un agente.

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Piattaforme mls: aperte o chiuse?

MLS di qua e di là.
Micro reti su e giù.
MLS Aggregator su tutto.
Son contento, son contento anche per il concetto di micro-rete e sistemi aperti che è finalmente sfuggito dalle mie labbra solitarie ed è apparso sulle labbra di chiunque, son soddisfazioni non c’è che dire, ma adesso vorrei affrontare un altro argomento, che mai come oggi è di attualità, sia per il momento che costringe gli agenti immobiliari a fare la scelta anche di come fare a collegarsi praticamente, sia perché è bene che certa cultura passi e diventi di tutti così che chiunque possa fare le proprie scelte con consapevolezza di cosa si sceglie e perché. Continua a leggere

MLS Day Roma 2015: il mio intervento.

Sono stato invitato a delirare davanti al pubblico di Colleghi interessati al mondo della collaborazione tra Agenti Immobiliari, reti e microreti mls, aggregatori e della gestione delle informazioni.

L’intento era, nel farmi intervenire, quello di rendere più interessanti gli altri interventi, intento riuscitissimo in quanto anche stavolta ho dato il meglio di me, cioè il peggio 😀

Per chi interessa un esempio di dove può arrivare la follia umana a 50 anni ecco il video:

A compendio alcuni esempi riguardo i portali americani citati e ciò che si dice in rete al riguardo, come accennato nel video.

http://list.ly/list/Omm-why-zillow-estimates-are-not-accurate

http://www.plantingourpennies.com/determining-a-homes-value-part-3/

http://staugustineteamrealty.com/TheStAugBlog/?tag=do-zestimates-suck

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Sta cominciando il sorpasso.

Negli ambienti informati, si vocifera che il traffico sui portali maggiori non arrivi più in maggioranza da “organica” (l’utente che cerca su un motore di ricerca e clicca su un risultato) ma arrivi “diretto” principalmente.
Ciò è quasi sicuramente dovuto a una forte deviazione del traffico sulle app. mobili.

E i grandi dirigenti delle associazioni degli agenti immobiliari cosa fanno? 😀

Un portale… lo fanno e lo lasciano li, friggendo con l’acqua calda…
Gestione informazioni?

ZERO.

Valorizzazione e controllo?

ZERO.

Sviluppo e promozione della cultura della condivisione delle informazioni tenendo conto della realtà italiana?

ZERO.

Ai posteri e al tempo le risposte che vi ho anticipato: sarà colpa vostra e ve lo diranno anche coloro che avete votato.

Ad majora.

Cari associati FIAIP, poi non vi lamentate

Il portale che volevate c’è già, è cercacasa.it.

Chiaro che dobbiamo lavorare, per migliorarlo, per riempirlo, per farlo conoscere.

Io dalla mia ho fatto posizionare da Alessio de Luca (mio guru) alcune key.

Alcuni esempi?

 

Sono solo alcune chiavi dove il cercacasa è primo o comunque è in prima… tanto per farvi vedere  le potenzialità. Il resto è lamentela sterile di associato coglione. O si lavora o si affoga. A voi la scelta, so che sceglierete la via del coglione, come avete sempre fatto. Smentitemi, se ce la fate.

Convegno FIAIP FIRENZE sul RUOLO: Report.

Bene, che dire, Simone e i suoi hanno fatto un bel lavoro, ma a parere mio c’era uno del Palaffari che ci voleva far morire dal caldo e aveva manomesso il termostato fissandolo sui 60°…

Bellissimo il cartellone sul lato destro della sala con l’immagine della toscana formata dagli oltre mille nomi degli associati… eh sì, dsiamo tanti… ne fossimo sempre consapevoli…

Vi dico subito che il report non sarà completo perchè sono andato via prima che finisse.

Abbiamo avuto l’intervento di Paolo Righi che ho trovato in linea con quanto penso pure io, quindi per me una perfomance positiva del Presidente (come sono obiettivo eh?), con difesa del Ruolo non per una posizione preconcetta, ma con in mente una tutela che non va azzerata ma semmai implementata e presa finalmente sul serio (altro che vigili urbani che devono controllare l’operato degli abusivi o CCIAA che non fa alcuna sanzione agli Agenti Immobiliari in qualsiasi caso..).

Righi ha insistito sul descrivere l’attività sindacale di Fiaip, richiamando l’attenzione sull’attività politica che effettivamente è stata svolta nel migliore dei modi, non posso dimenticarmi che la federazione ha preferito pensare ad altro in passato (con le lotte intestine) ma ad oggi, seppur in corner, si sta muovendo bene con tutti i crismi.

L’impegno politico di FIAIP è confermato dall’ON. Monica Faenzi che ha dichiarato pubblicamente il suo recepimento delle osservazioni di FIAIP e dello spirito che le motiva, confermando tale indirizzo anch eper l’opposizione (secondo lei) e aprendo la speranza della platea a un possibile cambio di direzione, oltre a confermare che le Associazioni verranno ascoltate in Parlamento (cosa da non sottovalutare). Ringrazio Carotenuto per l’impegno profuso anche per far si che questo interesse venisse a galla.

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